Copropriété : comment faire baisser ses charges

En plus du coût des matières premières, dans un contexte général inflationniste pour les charges de copropriété, les tarifs des prestataires se sont envolés.

La hausse des prix de l’énergie a plombé les comptes des copropriétés en 2023. Les postes liés aux matières premières et aux fournitures ont particulièrement souffert. Voici nos conseils pour réduire la facture.

Chaque année, la hausse des charges ronge un peu plus le pouvoir d’achat des copropriétaires, et les observatoires de charges publiés récemment par la Fédération de l’immobilier (Fnaim) du Grand Paris (hors Seine-et-Marne) et l’Association des responsables de copropriété (ARC), en sont une nouvelle illustration.

Les échantillons ne sont pas identiques, mais le constat est le même : la hausse des prix de l’énergie a plombé les comptes des copropriétés en 2023. Selon la Fnaim, un copropriétaire francilien a déboursé en moyenne 2 453 € de charges dans l’année, à raison de 43,34 € par mètre carré de surface assurée. L’ARC avance le montant de 50,36 € par mètre carré habitable pour la France entière.

Trois postes très gourmands

Sans surprise, les postes qui ont le plus augmenté sont ceux liés aux matières premières et aux fournitures (poste 60 : eau, électricité, chauffage collectif…), ainsi que les services extérieurs (poste 61 : nettoyage des locaux, entretien/maintenance, assurances…), avec des hausses à deux chiffres. On l’a dit, le coût des matières premières, dont l’énergie, y est pour beaucoup, mais ce n’est pas tout. Dans un contexte général inflationniste, les tarifs des prestataires se sont envolés. Ceux des syndics en tête, s’agissant des prestations hors forfait (honoraires travaux et prestations particulières), de même que les rémunérations des intervenants extérieurs (architecte ou d’un bureau d’études, par exemple). Tout aussi responsable de la hausse des charges, l’eau froide : + 12,8 % selon la Fnaim ; + 13 % pour l’ARC. « Ce phénomène est dû principalement à une augmentation du prix de l’eau potable et des frais d’assainissement, qui sont passés en moyenne de 4,34 € à 4,52 € le m3 », explique l’association, mais aussi à « une augmentation significative des contrats de relevés de compteurs avec la généralisation du télérelevé ». Les primes d’assurance (+ 10,1 % selon la Fnaim et + 4 % selon l’ARC) prennent également leur part de la hausse, de même que l’électricité. En valeur absolue, notez que les trois principaux postes qui pèsent sur le budget des copropriétaires restent les frais de personnel (gardiens et employés d’immeuble) à hauteur de 636,40 € par lot ; le chauffage collectif avec 517,14 €/lot et l’eau froide avec 297,79 €/lot, selon les chiffres de la Fnaim. L’ARC, pour sa part, souligne que « la répartition des charges courantes reste pratiquement identique puisque le poste “chauffage” représente 27 % des dépenses courantes, suivi du poste “gardiens et employés d’immeubles” qui représente 16 % ».

Et l’association remarque que « les petites réparations représentent une part de plus en plus importante des dépenses, à presque 8 %. Ce taux devrait évoluer de manière significative au vu du défaut d’entretien des copropriétés qui, pour mémoire, ont pour les deux tiers été construites avant les années 1970, dont la moitié avant 1914 ».

Les contrats de fourniture de gaz doivent être renégociés

C’est le constat dressé par l’Association des responsables de copropriété, qui relance son observatoire de charges, Césarc (anciennement Oscar), dont la première mouture est parue en février 2025, sur la base des informations figurant dans les annexes comptables 2 et 3 de copropriétés adhérentes, représentant un peu plus de 100 000 lots (67 % en Ile-de-France). Selon Césarc, le poste « chauffage » a augmenté de 11,3 % en 2023, alors que l’hiver avait été plus doux qu’en 2022. Une hausse que l’Arc impute « aux nouveaux contrats de fourniture de gaz signés en fin d’année 2022, qui prévoyaient des tarifs de la molécule qui ont quasiment quadruplé par rapport aux tarifs précédemment négociés ». Et de conseiller aux copropriétés de renégocier aujourd’hui ces contrats, le prix de la molécule ayant baissé à 40 €/MWh, contre 80 € en mars 2023 et 180 € en août 2023.

Quels leviers actionner pour faire baisser vos charges ?

Face à cette hausse, deux attitudes sont possibles : faire le dos rond ou se retrousser les manches. Seule la seconde est payante, mais elle implique que le conseil syndical s’investisse pour identifier les économies possibles, en agissant sur plusieurs leviers simultanément.

Renégocier les contrats

Pour réduire drastiquement les postes de charges 60 et 61, le premier réflexe doit être de réexaminer les contrats d’entretien et de maintenance, en les adaptant au plus près des besoins réels de la copropriété, quitte à faire jouer la concurrence si le prestataire rechigne à lâcher du lest. Pour les contrats jamais renégociés, cela peut permettre des économies substantielles car, avec le jeu des reconductions et indexations prévues au contrat initial, l’addition peut vite grimper au fil des ans. Par exemple, il peut être pertinent que le syndic passe d’un contrat de maintenance étendu pour l’ascenseur à une formule plus basique, ou encore revoie le contrat de chauffage, surtout si des travaux de rénovation énergétique ont été effectués. Cette remise à plat est valable pour tous les contrats et abonnements conclus avec les fournisseurs d’énergie (électricité, gaz…), les compagnies d’assurances (la renégociation est plus facile si le taux de sinistralité est faible), les entreprises de nettoyage (espaces verts, toits-terrasses, panneaux photo voltaïques, etc.). Sans oublier les abonnements annexes comme la télésurveillance.

Optimiser les consommations

Un autre réflexe simple et gratuit pour alléger les charges d’énergie passe par la restriction de la période de chauffe, en la fixant par exemple du 15 octobre au 15 mai. Mais les travaux d’isolation thermique (murs, toiture, calorifugeage de la tuyauterie, etc.) et le remplacement d’équipements énergivores (chaudière ou VMC vétustes…) restent les solutions les plus efficaces et les plus rentables sur le long terme. Pour maîtriser la facture d’électricité, pensez à installer des lampes basse consommation, des détecteurs de présence, et à régler les minuteries au plus juste. Vérifiez également l’adéquation de la puissance électrique souscrite à la consommation réelle. Si elle est surdimensionnée, l’ajuster permet de payer un abonnement moins cher. Diminuer les charges d’eau est plus délicat, sauf si leur hausse est due à des fuites récurrentes qu’il faut alors réparer. La pose de compteurs individuels, de ce point de vue, est un important levier d’économies. Notez que les frais postaux sont en constante hausse et que, comme le suggèrent les syndics, l’envoi des convocations à l’AG, notifications et mises en demeure par voie électronique peut faire économiser une dépense à la copropriété.

Surveiller les honoraires du syndic

Quant aux honoraires de syndic, ils semblent n’avoir que peu augmenté si l’on en croit l’étude de la Fnaim (+ 3,74 %). Mais il s’agit des honoraires de base. Or, selon l’ARC, qui a relancé son observatoire de charges, « les honoraires complémentaires ont quant à eux explosé, avec une augmentation de plus de 50 % ». Aussi, soyez particulièrement vigilant sur la facturation des prestations « hors forfait » et n’hésitez pas à questionner votre syndic sur ce point. Veillez notamment à négocier à l’avance ses honoraires travaux, en sachant qu’ils se calculent en pourcentage du montant hors taxes des travaux (et non TTC) et à un taux dégressif selon l’importance de la somme à payer.