Belles Challes Lauzières : Ces très chers recours

Pour les néophytes comme pour les habitués la copropriété recèle bien des pièges. La loi de 1965, son décret de 1967 et les actions du Syndic ne portent que sur les parties communes mais ces dernières sont toutefois divisées (c’est souvent le cas de le dire) entre parties communes générales (partagées par tous les copropriétaires) et parties communes spéciales partagées, tant en propriété (article 4 de la loi de 1965) qu’en usage et utilité (article 3) par certains d’entre eux seulement.

Pour ce qui nous concerne la division entre bâtiments D8/D9/D10 est faite en propriété tant dans notre règlement de copropriété (RCP) que dans chacun des 3 états descriptifs de division (EDD, 1 par bâtiment).

Le Conseil Syndical qui lutte (avec notre argent) contre cette évidente répartition soutient que nous ne sommes en réalité qu’un seul bâtiment, s’appropriant au passage les parties communes de D8/D9/D10 sur lesquelles seuls les copropriétaires de chaque bâtiment devraient avoir le pouvoir de s’exprimer. Cette lutte absurde est destinée à assoir le pouvoir des copropriétaires (qu’ils pensent représenter dans cette affaire) sur les entreprises longtemps majoritaires dans BCL (SMA, ADS, …).

Malheureusement les faits sont têtus et les EDD rappellent que chaque bâtiment accorde une servitude de passage aux 2 autres, démontrant sans ambiguïté que chacun est indépendant depuis sa conception.

Quelles sont les conséquences de cet acharnement :

Ce qui n’était qu’une dispute sur des travaux mal répartis et aurait pu se résoudre en revotant la répartition du désamiantage aux charges générales va bientôt se transformer en sécession en règle. Les juges devront reconnaître le caractère d’ordre public des dispositions de la loi de 1965 (notamment de l’article 10 qui prévaut donc sur le RCP) et remettre les choses dans l’ordre :

• Des factures des fournisseurs et prestataires par bâtiment (ménage) et/ou équipement (chaudière)

• Des appels de charges par bâtiment

• Des votes par bâtiment (sur ces 3 points notre Syndic va être ravi)

• Des droits accessoires par bâtiment :

  • Droit de surélévation

  • Droit d’affouiller

  • Droit d’affichage sur les parties communes

  • Droit de construire afférent aux parties communes

Au passage les parties communes de D9, de loin les plus développées puisqu’héritées de l’exploitation hôtelière, seront reconnues comme étant la propriété de D9 exclusivement.

Seule consolation dans cet océan de conséquences, la loi a tendance à considérer l’aspect extérieur de l’immeuble comme un bien commun à tous ce qui valide les décisions de travaux entérinées par tous (mais pas leur répartition aux tantièmes généraux).

Clarifications de la loi ELAN dans notre RCP :

Nous avons voté en 2021 la mise à jour de notre RCP au regard de la loi ELAN. Or que dit cette loi inspirée des travaux de la Chambre Nationale des Experts en Copropriété (notaires, Syndic, avocats, géomètres, …) complétée par l’ordonnance du 30/10/2019 ? Elle institue en tant que disposition d’ordre public les parties communes spéciales (« celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers »). Dans le même temps elle lie ces parties communes spéciales à la répartition des charges et à la prise de décision qui y sont attachées. Voilà pourquoi cette résolution de 2021 n’a jamais été mise en œuvre, bloquée par le CS pour des raisons évidentes, les travaux de D8 étant notoirement plus chers par tantième que ceux de D9 et D10 (source ABAMO, tableau fourni par l’avocat du CS …).

Cas des équipements communs :

Les équipements communs sont les ascenseurs, les chaufferies, les systèmes de production d’eau chaude sanitaire (ECS), les systèmes de ventilation et chauffage. Aujourd’hui la maintenance des ascenseurs de D10 est payée par tous, y compris D8, au même tarif quel que soit votre étage. Il s’agit d’une anomalie qui doit être corrigée par la révision du RCP. Il en va de même pour tous les équipements puisque l’article 10 (d’ordre public) prescrit « une répartition « en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées »

Vente d’une partie commune spéciale :

Une partie commune spéciale (le local de l’intendante par exemple) est la propriété de certains copropriétaires (D9) qui sont seuls à décider de son aliénation et des décisions subséquentes. La Cour de cassation a récemment confirmé cette jurisprudence (cass., 3ème ch. civ. 6 avril 2023 n°22-10722). Cette décision implique une répartition du prix de vente entre les copropriétaires de D9. De même, suivant ce principe, la location de parties communes spéciales (réserves, locaux techniques, …) doit être décidée et profiter à ses copropriétaires.

Les couloirs, parties communes spéciales à jouissance privative :

C’est le cas de tous les couloirs annexés par certains copropriétaires après décision d’AG. Ces parties communes doivent expressément être mentionnée dans l’EDD de chaque bâtiment ainsi que dans le RCP, la jouissance étant attachée au lot et n’étant en aucun la propriété de celui-ci. De fait ces parties étant soustraites des parties communes du bâtiment il faut leur affecter une partie des charges communes qui sera déduite des tantièmes communs. Ces précisions sont importantes au moment de la vente des lots car certains copropriétaires indélicats pourraient inclure les parties communes dans la surface de leur lot privatif.