Vous saurez tout sur le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT)

Le plan pluriannuel de travaux est sur toutes les lèvres, ou presque.

Et pour cause, l’année 2025 constitue la dernière ligne droite pour procéder à sa réalisation. Mis en avant par la loi climat et résilience de 2021, on oublie souvent que cet outil est en réalité bien plus ancien, le législateur n’ayant toutefois pas jugé utile de le développer.

Aujourd’hui, il est perçu par les pouvoirs publics comme un élément incontournable dans la prévention de l’apparition des difficultés dans les copropriétés en ce qu’il permet d’anticiper la réalisation de travaux lourds et coûteux, tout en accélérant la rénovation énergétique du parc existant.

Sommaire :

• De la création du plan pluriannuel de travaux

• Objectifs poursuivis par la mise en place du plan pluriannuel de travaux

• Immeubles concernés et calendrier de mise en place

• Compétences des personnes chargées de la réalisation du projet de plan pluriannuel de travaux

• Contenu du projet de plan pluriannuel de travaux

• Vote et adoption du projet de plan pluriannuel de travaux

• Absence d’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux

• Incidences du plan pluriannuel de travaux sur le fonds de travaux

• Information de l’acquéreur

De la création du plan pluriannuel de travaux

Le plan pluriannuel de travaux n’a pas été créé par la loi climat et résilience de 2021, mais par un décret de mai 2004 pris en application de la loi SRU du 13 décembre 2000. L’article 35 du décret du 17 mars 1967 a ainsi été modifié, permettant alors au syndic d’exiger le versement «des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale». Une rédaction qui perdure encore aujourd’hui, bien que le contexte législatif ait considérablement évolué depuis.

En effet, en 2004, la loi du 10 juillet 1965 ne définissait nullement la notion de plan pluriannuel de travaux, cette expression apparaissant ex nihilo en quelque sorte. Nulle trace du contenu de ce plan, de ses modalités d’élaboration, de la majorité applicable ou de son caractère obligatoire ou non.

En 2010, la loi Grenelle II, plutôt que d’approfondir la notion de plan pluriannuel de travaux, va complexifier la situation en créant au sein de la loi du 10 juillet 1965 un article 24-4. Celui-ci impose au syndic l’obligation d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale, pour tout immeuble équipé d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement, la question d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique. Contrairement à son ainé, le contenu du plan de travaux d’économies d’énergie est défini. Il comprend, entre autres, des travaux d’isolation thermique performants des toitures et des murs donnant sur l’extérieur ou encore les travaux d’intérêt collectif portant sur les parties privatives, tels que le remplacement des fenêtres ou l’installation de systèmes d’occultation extérieurs.

La suite est connue : la loi climat et résilience va reprendre à son compte, mais de façon bien plus précise, la notion de plan pluriannuel de travaux. Celui-ci bénéficie désormais d’une définition législative, permettant ainsi de faire le lien avec l’article 35 du décret du 17 mars 1967.

Objectifs poursuivis par la mise en place du plan pluriannuel de travaux

L’intention du législateur, que l’on retrouve dans l’exposé des motifs de la loi climat et résilience, est de «faciliter la réalisation de travaux de rénovation énergétique dans les immeubles en copropriété et [de] favoriser l’entretien de ce parc d’immeubles vieillissant et nécessitant de lourds investissements, grâce à l’adoption d’un plan pluriannuel de travaux et aux provisions correspondantes dans le fonds de travaux de la copropriété».

Les pouvoirs publics poursuivaient donc un double objectif. D’une part, faciliter la réalisation de travaux d’économie d’énergie, espérant ainsi massifier les opérations de rénovation énergétique afin d’atteindre les objectifs climatiques, notamment au regard des émissions de gaz à effet de serre. D’autre part, favoriser l’entretien des immeubles anciens qui nécessiteraient des chantiers coûteux. Pour ce faire, le plan pluriannuel de travaux est désigné comme étant l’outil idéal, mais il n’est pas le seul. En effet, l’exposé des motifs fait également référence au fonds de travaux. Se faisant, il crée une passerelle entre deux mécanismes afin de faciliter la mise en place d’une gestion prévisionnelle en anticipant et préfinançant la réalisation de travaux lourds, évitant ainsi de mettre en difficultés les copropriétaires.

Immeubles concernés et calendrier de mise en place

Bien que l’on parle systématiquement de «plan pluriannuel de travaux» (ou PPT), il convient en réalité de distinguer le «projet» de plan pluriannuel (ou PPPT) du plan proprement dit. Ce n’est qu’une fois adopté que le projet devient une réalité, le terme disparaissant alors pour ne plus faire référence qu’au seul PPT.

Ainsi, les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation soumis au statut de la copropriété sont tenus d’élaborer, à l’expiration d’un délai de quinze ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l’immeuble, un projet de plan pluriannuel de travaux et de l’actualiser tous les dix ans. Cette obligation s’applique de façon progressive selon la taille de la résidence. Seuls sont comptabilisés les lots dits «principaux», les lots annexes tels que les caves et places de stationnement étant écartés pour la détermination du calendrier applicable.

Par ailleurs, les copropriétés qui ont réalisé un diagnostic technique global concluant à l’absence de besoin de réaliser des travaux sur les dix prochaines années sont dispensées de l’obligation d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux.

Compétences des personnes chargées de la réalisation du projet de plan pluriannuel de travaux

Le projet de plan pluriannuel de travaux est réalisé à partir des conclusions du diagnostic technique global (DTG) ou d’un rapport ad hoc. Dans cette dernière hypothèse, le rapport doit être établi par une personne qualifiée disposant de compétences et de garanties pouvant différer de celles du tiers chargé de la réalisation du DTG. Nous avons donc deux professionnels, chacun devant justifier de compétences précises, susceptibles de réaliser un diagnostic pouvant donner lieu à l’établissement du projet de plan pluriannuel de travaux. Dans les faits, les compétences et garanties exigées demeurent très semblables. Ainsi, l’auteur du DTG ou du rapport donnant lieu au projet de plan pluriannuel de travaux peut être une personne physique, une personne morale ou un groupement doté de la personnalité juridique. L’intervenant, s’il s’agit d’une personne physique, ses employés ou les membres du groupement s’il s’agit au contraire d’une personne morale, doit justifier de compétences particulières sur des sujets précis. Pour la personne chargée du rapport donnant lieu au projet de PPT, ces compétences portent sur :

les modes constructifs traditionnels et contemporains, tant en gros œuvre qu’en second œuvre ;
les bâtiments, les produits de construction, les matériaux de construction, les équipements techniques ;
les pathologies du bâtiment et de ses équipements ;
la thermique des bâtiments et les possibilités d’amélioration énergétique et de réhabilitation thermique et leurs impacts potentiels notamment acoustiques ;
l’évaluation des émissions de gaz à effet de serre du bâtiment et des possibilités de réduction de celles-ci ;
la terminologie technique et juridique du bâtiment, dans son acception par l’ensemble des corps d’état, en rapport avec l’ensemble des domaines de connaissance exigées ;
les textes législatifs et réglementaires relatifs aux normes sanitaires et de sécurité, afférentes à l’habitat ;
les équipements nécessaires au bon déroulement de la mission.

Un corpus de compétences qui est très proche de celui exigé pour le tiers chargé de la réalisation du DTG, celui-ci devant toutefois justifier également de connaissances concernant la gestion financière des copropriétés en vue d’analyser les contrats d’entretien et d’estimer la capacité d’investissement du syndicat.

Les compétences de la personne chargée de la réalisation du projet de plan pluriannuel de travaux ou du diagnostic technique globale doivent être justifiées par :

un diplôme sanctionnant une formation du niveau de l’enseignement supérieur d’une durée minimale de trois ans ou d’une durée équivalente à temps partiel dans le domaine des techniques du bâtiment, dispensée dans une université ou un établissement d’enseignement supérieur ou dans un autre établissement de niveau équivalent, ce diplôme ayant été délivré par une autorité compétente d’un État de l’Union européenne ou partie à l’accord sur l’Espace économique européen ;
un titre professionnel dans le domaine des techniques du bâtiment de niveau équivalent ;
une certification de qualification professionnelle dans le domaine des techniques du bâtiment de niveau équivalent ;
une attestation d’inscription au tableau d’un ordre professionnel reconnu dans le domaine de l’immobilier.

La personne intervenante doit attester sur l’honneur de son impartialité et de son indépendance à l’égard du syndic, sauf si ce dernier a obtenu l’autorisation expresse de l’assemblée générale de conclure une convention entre le syndicat et une personne ou une entreprise avec laquelle le syndic a des liens de nature capitalistique ou juridique, mais également à l’égard des fournisseurs d’énergie et des entreprises intervenant sur l’immeuble et les équipements sur lequel porte le projet de plan pluriannuel de travaux ou le diagnostic technique global.

De même, tant la personne chargée de la réalisation du projet de PPT que le tiers devant réaliser le diagnostic technique global ne peuvent accorder, directement ou indirectement, au syndicat des copropriétaires ou à ses représentants, aucun avantage ni rétribution, quelle qu’en soit la nature. Ils ne peuvent non plus recevoir, directement ou indirectement, pour eux-mêmes, leurs membres ou employés, de la part d’une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements sur lesquels porte leurs prestations, aucun avantage ni rétribution, sous quelque forme que ce soit.

Enfin, si une assurance responsabilité civile professionnelle a été souscrite, l’intéressé doit en justifier auprès du syndicat des copropriétaires. On notera ici une légère différence de traitement entre la personne chargée de l’établissement du projet de PPT et le tiers réalisant le diagnostic technique global. En effet, l’attestation du premier doit préciser les compétences couvertes, ce qui n’est pas prévu pour l’auteur du DTG, mais ce-dernier, en revanche, doit transmettre son attestation au conseil syndical, s’il existe.

De manière générale, on peut regretter que les règles définissant les compétences et qualités des personnes intervenant pour l’élaboration d’un projet de plan pluriannuel de travaux, que ce soit directement ou par le biais du diagnostic technique global, ne soient pas harmonisées, obligeant à se référer à des textes distincts alors même que l’objectif final reste le même : proposer un plan de travaux sur les dix prochaines années.

Contenu du projet de plan pluriannuel de travaux

Le contenu du projet de plan pluriannuel de travaux va dépendre non seulement des conclusions du rapport réalisé spécifiquement à cet effet ou de celles du diagnostic technique global, mais également du diagnostic de performance énergétique collectif. Celui-ci est obligatoire pour tous les bâtiments d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. On notera que son échéancier est légèrement différent de celui applicable au PPT puisqu’il s’étale entre le 1er janvier 2024 et le 1er janvier 2026, selon le nombre de lots à destination de logements, de bureaux ou de commerces que contient l’immeuble. Ainsi, les copropriétés de 50 lots au plus doivent se prononcer au plus tard en 2025 concernant le projet de PPT alors qu’elles ne seront tenues de voter le DPE collectif qu’en 2026. On peut déplorer un tel décalage chronologique qui ne repose sur aucune raison pratique au point que l’on pourrait presque plaider l’erreur de plume, le législateur de la loi climat et résilience ayant omis d’harmoniser ces échéanciers. En tout état de cause, on ne saurait trop conseiller aux copropriétaires d’inclure d’office le diagnostic de performance énergétique de l’immeuble dans leur étude afin d’avoir un rapport le plus précis possible.

À la suite des conclusions des différents diagnostics réalisés, le projet de plan pluriannuel de travaux comprend :

la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
une estimation du niveau de performance énergétique que lesdits travaux permettent d’atteindre ;
une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation ;
une proposition d’échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années.

On peut ainsi diviser les travaux prescrits en deux catégories : ceux concernant la structure même de l’immeuble au regard de son état de conservation et des risques pour ses occupants et les tiers d’une part (risque d’affaissement d’un plancher ou d’un escalier dans les parties communes, présence d’amiante, fissures importantes constatées au niveau du gros œuvre…) et, d’autre part, ceux permettant de réduire la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre. Il ne s’agit donc pas de se focaliser uniquement sur la performance énergétique du bâti mais également sur l’état global de celui-ci. En procédant de la sorte, le législateur fixe un triple objectif au plan pluriannuel de travaux : procéder à la conservation de l’immeuble, protéger la sécurité des occupants et des tiers, accélérer la rénovation énergétique du parc immobilier. Par ailleurs, la hiérarchisation des travaux dans le projet de plan pluriannuel permettra aux copropriétaires de prioriser les chantiers les plus urgents compte tenu de l’état de l’immeuble et les plus efficaces au regard des économies d’énergie escomptées.

Les travaux prescrits dans le PPT ainsi que leur échéancier et, le cas échéant, ceux prescrits par le diagnostic technique global, sont intégrés dans le carnet d’entretien de l’immeuble.

Vote et adoption du projet de plan pluriannuel de travaux

Le syndic est tenu d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale les modalités d’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux, qui sont votées à la majorité de l’article 24, à savoir la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Le projet de PPT est présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit son élaboration ou sa révision. Lorsque ce projet de plan fait apparaître la nécessité de réaliser des travaux au cours des dix prochaines années, le syndic inscrit à l’ordre du jour de cette assemblée générale la question de l’adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, qui est soumise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, autrement dit la majorité de l’article 25. En cas d’adoption, on ne fera alors plus référence au «projet» de plan pluriannuel de travaux mais au «plan pluriannuel de travaux», celui n’étant plus une hypothèse mais une réalité.

Au regard des décisions prises par l’assemblée générale, le syndic inscrit ensuite à l’ordre du jour de chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes, soit la question de l’adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, s’il n’a pas été adopté, soit les décisions relatives à la mise en œuvre de l’échéancier du plan pluriannuel de travaux adopté.

Il existe donc deux étapes. La première concerne la réalisation du projet de PPT, laquelle est obligatoire, la seconde l’adoption de tout ou partie du plan pluriannuel de travaux. Sur ce point, on notera que s’il n’y a pas d’obligation de voter la réalisation des travaux en question, il en résulte pour autant une véritable «guerre d’usure» en quelque sorte, le syndic devant mettre la question de son adoption à chaque assemblée générale.

Absence d’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux

Si les textes ne prévoient pas expressément de sanctions en cas d’absence d’élaboration d’un projet de plan pluriannuel de travaux, cela ne signifie pas pour autant que le non-respect de cette obligation puisse rester sans conséquence.

Ainsi, dans le cadre de la lutte contre l’habitat indigne, l’autorité administrative compétente peut, à tout moment, demander au syndic de lui transmettre le plan pluriannuel de travaux adopté afin de vérifier que les travaux programmés permettent de garantir la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité de ses occupants. A défaut de transmission du PPT adopté dans un délai d’un mois à compter de la notification de la demande ou si le plan transmis ne prescrit manifestement pas les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité des occupants de l’immeuble, l’autorité administrative peut élaborer ou actualiser d’office le projet de plan pluriannuel de travaux, en lieu et place du syndicat des copropriétaires et aux frais de ce dernier.

Dès réception du projet de plan pluriannuel de travaux notifié par l’autorité administrative, le syndic est tenu de convoquer l’assemblée générale, qui se prononcera sur la question de l’adoption de tout ou partie de ce projet de plan.

Incidences du plan pluriannuel de travaux sur le fonds de travaux

Les immeubles de plus de dix ans à destination totale ou partielle d’habitation sont tenus de mettre en place un fonds de travaux en vue de faire face aux dépenses résultant notamment des travaux prévus dans le PPT.

D’ordinaire, ce fonds est alimenté par une cotisation acquittée par l’ensemble des copropriétaires et dont le montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel. Toutefois, lorsque l’assemblée générale a adopté un plan pluriannuel de travaux, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel. Il faudra donc calculer le montant de la cotisation selon ces deux hypothèses et opter pour le plus élevé. Au regard des taux fixés par le législateur, il conviendra de choisir celui correspondant au plan pluriannuel de travaux lorsque son montant est supérieur au double de celui du budget prévisionnel de l’immeuble.

Information de l’acquéreur

En cas de vente d’un lot, d’une fraction de lot ou de cession d’un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d’un immeuble à usage total ou partiel d’habitation et soumis au statut de la copropriété, certaines informations doivent être remises à l’acheteur (dont celles que la pratique désigne sous le terme de «pré-état daté»). Ainsi, doivent notamment être communiqués, au plus tard à la date de signature de la promesse :

les conclusions du diagnostic technique global, s’il a été réalisé ;
le plan pluriannuel de travaux, s’il a été adopté ;
à défaut, le projet de plan pluriannuel de travaux, s’il a été élaboré.

A noter que ces documents ne sont pas exigés lorsque l’acquéreur est déjà propriétaire d’au moins un lot dans la même copropriété ou lorsque la vente ou la cession de droit réel immobilier porte sur un lot ou une fraction de lot annexe tel un emplacement de stationnement une cave, un grenier, un débarras, un placard, une remise, un garage ou un cellier. A défaut de promesse, ces documents sont joints à l’acte authentique de vente.