Travaux Belles Challes Lauzières : analyse et recommandations

De travaux de rénovation énergétique faisant suite à l’audit énergétique de 2015 nous sommes passés à « réhabilitation thermique », terme moins contraignant apparemment selon CS+S (Conseil Syndical et Syndic). Dont acte, l’audit de 2015 et ses 9 recommandations qui étaient à l’origine du projet de travaux en laissera la majorité à la charge des enfants et petits enfants des copropriétaires actuels, un choix conforme à l’air du temps …

Mais surtout un vote plus simple car apparemment il y a débat au sein de la copropriété et les nouveaux termes employés permettront un vote à l’article 24 :

Mutualisation forcée des coûts :

Un premier constat se dégage assez rapidement, les coûts sont mutualisés entre les 3 bâtiments. Autrement dit D9 et D10 paieront pour les tuiles de cuivre de D8, D10 paiera pour la grue des façades D8 et D9, les fenêtres plus chères paieront plus de désamiantage sans lien avec le travail à accomplir, les balcons bois de D8 et partie D9, etc … Le choix de la facilité qui préside aux décisions du CS+S est toujours d’autant plus risqué que le règlement de copropriété (RCP) est ignoré. Là également dont acte.

Des réductions de coûts au moment des soldes :

Grands champions de la négociation le CS+S a obtenu 1M€ de réduction de coût faisant de nous des gagnants du loto. Dans la réalité :

• Les coûts présentés n’incluent pas les réalisations des précédentes façades (avec la grue et aux coûts exorbitants comme le souligne Annie dans son mot). Combien cette opération a-t-elle coûté ? Silence radio, il faudra pourtant payer les extravagances des élus qui souhaitaient « démarrer à tout prix », peut-être encouragés par leurs amis de la façade nord ?

• Les fournisseurs et notamment GAL ont augmenté leurs tarifs alors que nous conservons le même contrat et que GAL n’a pas été remis en concurrence. Qui est gagnant dans cette opération ? Pas les copropriétaires.

Liste des questions préalables à l’AGE juillet 2025

• Quel intérêt pour les copropriétaires de voter sur une question de principe ?

• Quid des scénarios 1, 2 et 4

• Combien a coûté et qui va payer l’opération bâclée de 2023 sur les façades nord Lauzières (cette opération visant des intérêts privatifs de D10 et D9 sera-elle répartie aux charges générales ?) 45K€ aléas + 36K€ Elegna a minima

• Quel arrêté municipal interdit les travaux en été

• Quelle garantie est mise en place avec les fournisseurs pour éviter (ou réduire au minimum) les dépassements, courants dans ce genre de chantier (sans parler des faillites en cours de route comme nous l’avons déjà vécu) ?

• Quelle augmentation de tarifs pour GAL ?

• Aléas de chantier : 45K€ de payés, de quoi s’agit-il ?

• Quelle surface de platelages sera remplacée ? Conservée ? Les platelages conservés seront-ils poncés avant lazurage ? L’objectif de la couleur « pin oregon » est-l conservé ?

Dans le détail :

Résolution 4.1 validation du principe de retenir les entreprises « mieux disantes »

Par cette pirouette le CS+S prive l’AG de la mise en concurrence (résolution votée lors de l’AG 2023 et obligation légale), fait porter au MOE le choix des entreprises (et plus à ABAMO qui a commis une faute en retenant le MOE précédent en faillite). Sans élément précis (nom du fournisseur, montant, délais, …) cette résolution est strictement inutile aux copropriétaires. Et redondante avec le choix du scénario.

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Résolution 4.2 validation du principe de répartition des dépenses de désamiantage entre parties privatives et parties communes

Hallucinant, un peu comme si le ménage nous était facturé en fonction de la distance de la porte palière des escaliers. Le CS+S invente une nouvelle clef de répartition, à la majorité simple svp, et facture une prestation sur la base du montant d’une autre prestation. On croit rêver. Le plus triste est la validation d’une telle résolution par CIS. Donc si vous avez choisi des options pour vos fenêtres vous pairez plus cher de désamiantage !

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Résolution 4.3 validation du principe de répartition des dépenses de logistique

Il est impossible d’affecter ces dépenses communes soit à un bâtiment soit à un appartement. L’objectif de cette résolution est d’éviter aux copropriétaires ayant déjà changé leur fenêtre de payer une part sur les parties privatives alors qu’il serait logique de répartir ces charges selon la seule clef connue à savoir les charges communes générales sans distinction entre parties privatives et parties communes. Alors qu’en y réfléchissant une minute on comprend que le travail intellectuel préalable (AMOA et MOE) est lié à la multiplicité des opérations et des fournisseurs, le travail complémentaire du Syndic est lié aux factures émises par les fournisseurs et à la coordination avec les opérations courantes, le reste SPS et CT est lié au chantier et à sa durée. Quel rapport avec le coût des fenêtres et leurs options ? Est-ce que ça inclut les coûts de la façade Nord Lauzières en 2023 ?

A noter : le périmètre précis n’étant pas déterminé cette résolution n’a pas de valeur

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Résolution 6.1 Validation des nouveaux marchés travaux et entreprises

Les fournisseurs retenus l’ont été sans mise en concurrence pour les postes suivants :

·       02 – Etanchéité

·       04 – Enduits

·       07 – Echafaudage

Ne pas mettre en concurrence alors que nous payons un AMOA et un MOE est un signal clair du peu de cas fait de nos décisions passées (cf seuil de mise en concurrence AG 2023). De nouveau les sujets sont traités en mode urgence et sans planification à long terme.

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Résolution 6.2 Ratification marché GAL menuiseries

Le pompon ! C’est notre fournisseur qui sécurise sa commande sur 4 ans à nos frais. En clair notre CS+S nous demande de valider que les gogos qui ont attendu patiemment pour changer leurs fenêtres devront payer pour celles et ceux qui auraient décidé de le faire entre-temps et le tout sans liste précise des appartements déjà hors marché comme le sont ceux de membresz éminents du CS…

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Résolution 6.3 Validation des postes « annexes »

Je trouve toujours étrange que des informations données pour une résolution ne le soient pas pour une autre. Ainsi cette résolution décrit clairement les montants restants à appeler mais pas la résolution 6.1 … Quand c’est flou … Tellement que le total a été laissé sans montant ! Pour mieux éliminer les votes à distance ?

Pour ABAMO, pas de montants déjà appelés ou déjà facturés ?

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Résolution 6.4 Honoraires du Syndic

Quel fournisseur ne produirait aucun descriptif des travaux facturé 158 000€ ? Réponse notre Syndic qui apparemment a déjà tiré la leçon de notre passivité au défaut de recrutement de notre intendante et facture un montant d’1 an d’honoraires standards pour une prestation courante de gestion administrative puisque la gestion technique sera effectuée par nos nombreux prestataires.

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Résolution 6.5 Répartition des dépenses

Sujet traité précédemment (mutualisation forcée) et clef de répartition nouvelle

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Résolution 6.6 Modalités de financement

Nous sommes heureux d’apprendre que des remboursements d’appels vont être réalisés, malheureusement il me semble que la raison est de noyer les augmentations de prix dans des appels répartis sur 4 ans. Espérons que nous obtiendrons par ce biais un peu de clarté sur les comptes travaux.

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Résolution 6.7 Fonds ALUR

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Résolution 6.8 Mandat au CS

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Résolution 10 Ascenseurs

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