Rôle et limites du conseil syndical en copropriété
- bclinfos
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Dernière mise à jour : il y a 6 jours
1. Cadre légal
Le conseil syndical est un organe consultatif chargé d’assister le syndic et de contrôler sa gestion (Loi 10 juillet 1965, article 21). Il ne possède pas de personnalité juridique.
En revanche et comme nous l'indiquons très fréquemment : celle d’un conseiller syndical peut être engagée à titre personnel puisque les membres du conseil syndical sont responsables en cas de négligence ou de faute dans l’exercice de leurs missions.
Le Conseiller Syndical :
Son mandat :
- Il est élu par l'Assemblée Générale à l'article 25 ( majorité de tous les copropriétaires )
- Il dispose d'un mandat transmis par le Syndicat des Copropriétaires, tel que l'indique le 3ème alinéa de l'article 22 du Décret 67-223 du 10 mars 1967 : " Le mandat des membres du conseil syndical ne peut excéder trois années renouvelables."
- Ce mandat s'exerce selon les règles du code civil dans ses articles 1991 à 1997
Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.
Il est tenu de même d'achever la chose commencée au décès du mandant, s'il y a péril en la demeure.
Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.
Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant.
Le mandataire répond de celui qu'il s'est substitué dans la gestion :
1° quand il n'a pas reçu le pouvoir de se substituer quelqu'un ;
2° quand ce pouvoir lui a été conféré sans désignation d'une personne, et que celle dont il a fait choix était notoirement incapable ou insolvable.
Dans tous les cas, le mandant peut agir directement contre la personne que le mandataire s'est substituée.
Quand il y a plusieurs fondés de pouvoir ou mandataires établis par le même acte, il n'y a de solidarité entre eux qu'autant qu'elle est exprimée.
Le mandataire doit l'intérêt des sommes qu'il a employées à son usage à dater de cet emploi ; et de celles dont il est reliquataire à compter du jour qu'il est mis en demeure.
Article 1997
Le mandataire qui a donné à la partie avec laquelle il contracte en cette qualité une suffisante connaissance de ses pouvoirs n'est tenu d'aucune garantie pour ce qui a été fait au-delà, s'il ne s'y est personnellement soumis.e CS n'est tenu qu'à une seule obligation légale : rendre compte de sa mission tous les ans en AG lors de son rapport moral.
Les Membres du Conseil Syndical
Comme précisé ci-dessus, chacun des membres du conseil syndical peut voir sa responsabilité personnelle engagée dans l'exécution de sa mission, par exemple pour :
- défaut de contrôle de la gestion du syndic,
- dépenses illégales,
- entente frauduleuse avec le syndic ou un artisan.
Il est donc recommandé à chacun des membres d'être couvert par une assurance responsabilité civile :
- dans le cadre de l'assurance multirisques du Syndicat des Copropriétaires ( article 21-4 de la Loi 65-557 du 10 Juillet 1965 )
La responsabilité de chaque conseiller peut être recherchée en cas de faute civile, pénale, si la faute commise cause un préjudice à la copropriété ou aux tiers. Cependant, elle ne peut pas être recherchée pour manquement à un quelconque devoir de conseil vis-à-vis du syndicat (CA de Paris 23e A du 4.10.00, n° 1999/16071) puisque, à titre d'exemple, ce n'est pas à un membre de prévenir qu'une résolution approuvée est contraire au règlement de copropriété mais au syndic. De plus, les tribunaux se montrent plutôt cléments à son égard en raison du caractère bénévole de sa fonction (art. 1992 du Code civil).
En revanche, cela ne doit pas non plus mener à l'élection de membres se contentant de faire de la "figuration", le mandat de conseiller syndical est un poste nécessitant une réelle motivation et une bonne formation, pour agir dans l'intérêt de la copropriété.
2. Ce que le conseil syndical peut faire
- Vérifier les comptes du syndic- Donner son avis sur les devis, travaux, contrats- Préparer l'ordre du jour avec le syndic- Demander la convocation d’une AG dans certains cas
3. Ce qu’il ne peut pas faire sans délégation spécifique
- Commander des travaux- Signer des contrats- Gérer les comptes bancaires- Décider de modifications techniques ou de dépenses
⚠️ Toute action et decision opérationnelle en dehors du mandat légal expose les membres à une responsabilité personnelle, même en cas de bonne foi.
4. Délégation de pouvoir : comment faire ?
Elle doit être votée en AG avec :- Un objet précis (ex. : « suivi des travaux de réfection de toiture »)- Un plafond financier (ex. : « jusqu’à 5 000 € TTC »)- Une durée limitée (ex. : « jusqu’au 31 décembre »)
🧾 Responsabilité personnelle des membres du conseil syndical
Bien que le conseil syndical en tant qu'entité ne puisse généralement pas être attaqué en justice, ses membres peuvent être tenus responsables individuellement s'ils commettent des fautes détachables de leurs fonctions, notamment en cas de mauvaise foi ou d'intérêt personnel. De plus, les assurances responsabilité civile de la copropriété excluent souvent les actes détachables des missions légales du conseil syndical, laissant les membres fautifs assumer seuls les conséquences financières de leurs actions.
⚖️ Jurisprudence et exemples de condamnations
➤ Condamnations pour abus de pouvoir
Les juridictions civiles reconnaissent la responsabilité personnelle d’un membre du conseil syndical lorsqu’il agit :
en dehors de son mandat légal,
ou à des fins personnelles.
● CA Versailles, 12 févr. 2021 – Affaire Boulogne-Billancourt
Une présidente de conseil syndical fait voter la démolition d’une véranda autorisée 20 ans plus tôt, dans le but de nuire à un voisin.👉 Condamnation solidaire avec le syndic à 158 000 € de dommages et intérêts.
● CA Nancy, 2015
Un président du conseil agit de son propre chef pour bloquer un projet de ravalement, sans mandat clair.👉 Condamnation à 4 000 € de dommages et intérêts.
Cour d'appel de Poitiers (2007)Un conseiller syndical a été condamné à 3 800 € de dommages et intérêts pour des propos diffamatoires envers le gardien de la résidence, dépassant ainsi le cadre de ses fonctions.
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