Loi Montagne III : ce que change le nouvel acte de la loi Montagne pour les communes de montagne

Promulguée le 18 août 2026, la loi n° 2026-797 « pour une montagne vivante et souveraine » constitue le troisième grand acte de la politique nationale de la montagne, après la loi fondatrice de 1985 et la loi Montagne II de 2016. Elle cherche moins à bouleverser le régime juridique de la montagne qu'à l'adapter aux réalités nouvelles : vieillissement démographique, maintien des services publics, crise du logement, changement climatique, pression touristique, gestion de l'eau et difficultés d'aménagement. Pour les maires et intercommunalités, les conséquences sont potentiellement importantes, notamment en matière d'urbanisme.

Une loi qui veut redonner de la souplesse aux territoires

La loi Montagne III intervient dans un contexte très différent de celui de 1985. Les communes de montagne doivent aujourd'hui composer simultanément avec la raréfaction du foncier, le zéro artificialisation nette (ZAN), les risques naturels, la tension sur le logement, la baisse de l'enneigement, le coût des infrastructures et la difficulté à maintenir des services publics dans des territoires souvent très étendus.

Le Sénat avait d'ailleurs identifié l'urbanisme comme la première attente exprimée par les élus de montagne interrogés dans le cadre de sa mission d'information : 71 % des élus de communes de montagne ayant répondu à la consultation plaçaient l'adaptation des règles d'urbanisme en tête de leurs préoccupations.

La nouvelle loi apporte donc plusieurs réponses concrètes.

1. Urbanisme : le changement probablement le plus important pour les maires

C'est le volet qui pourrait avoir les effets les plus visibles à l'échelle communale.

La loi modifie le principe de continuité de l'urbanisation, qui constitue depuis 1985 l'une des principales contraintes de la construction en montagne.

Désormais, l'appréciation de cette continuité doit notamment intégrer :

les caractéristiques locales de l'habitat traditionnel ;

les constructions déjà implantées ;

l'existence des voies et réseaux ;

les coupures physiques du terrain.

Pourquoi c'est important ?

Dans une commune de montagne, un hameau peut être physiquement séparé du village par une pente, une forêt, une rivière ou une infrastructure, tandis qu'un autre secteur peut présenter une continuité bâtie réelle sans correspondre exactement aux critères classiques d'un « village ».

La loi donne donc davantage de place à la réalité géographique et au tissu bâti existant.

Cela ne signifie pas que les maires peuvent désormais construire librement en dehors des villages. Le principe de protection des espaces naturels et le cadre de la loi Montagne demeurent.

Mais l'analyse juridique devra davantage tenir compte des caractéristiques propres au territoire.

Pour les communes, c'est un changement de méthode : le droit devient un peu moins uniforme et davantage territorial.

2. Réhabilitation et surélévation : une évolution particulièrement intéressante

La loi modifie également les règles relatives à l'évolution des bâtiments existants.

L'article 9 précise notamment la possibilité de prendre en compte la surélévation limitée dans le cadre des règles applicables à l'urbanisation en continuité.

Cette évolution est importante dans les stations et villages où le foncier disponible est rare.

Elle peut favoriser :

la réhabilitation de bâtiments existants ;

la densification plutôt que l'extension urbaine ;

la création de logements sans consommation foncière équivalente à une construction nouvelle ;

la transformation du bâti touristique vieillissant.

Pour une station comme Bourg-Saint-Maurice – Les Arcs, cette logique peut être particulièrement intéressante : lorsqu'il devient difficile d'ouvrir de nouveaux secteurs à l'urbanisation, la rénovation et la densification du bâti existant deviennent des outils majeurs de politique urbaine.

Il faudra cependant examiner au cas par cas les règles du PLU, les risques naturels, les servitudes et les autres législations applicables.

3. Un répit supplémentaire face au ZAN

Autre évolution importante : la loi reporte de 2027 à 2030 une échéance prévue par la loi Climat et Résilience concernant l'application du dispositif d'artificialisation des sols.

Ce décalage peut offrir aux collectivités de montagne trois années supplémentaires pour adapter leurs documents d'urbanisme et leurs stratégies foncières.

Il faut toutefois éviter une interprétation excessive.

La loi Montagne III ne supprime pas le ZAN.

Elle ne donne pas non plus un droit général à artificialiser.

Elle apporte plutôt du temps et de la souplesse dans un système particulièrement difficile à appliquer dans les territoires où :

une grande partie du territoire est inconstructible ;

les risques naturels réduisent encore les secteurs disponibles ;

les pentes limitent les possibilités de construction ;

les besoins en logements permanents restent importants ;

l'activité touristique nécessite des capacités d'accueil.

Le sujet du foncier devient ainsi central pour les communes de montagne.

4. Les chalets d'alpage et bâtiments d'estive : une reconnaissance du patrimoine montagnard

La loi apporte également une évolution importante concernant les chalets d'alpage et bâtiments d'estive.

Le nouveau dispositif permet de mieux prendre en compte la restauration et la reconstruction de bâtiments anciens, y compris lorsque certaines constructions sont fortement dégradées ou à l'état de ruine, dans le respect des conditions prévues par le droit de l'urbanisme. Le Gouvernement présente cette évolution comme un moyen de protéger et valoriser le patrimoine montagnard.

L'objectif est double :

préserver le patrimoine plutôt que laisser disparaître les bâtiments anciens, et permettre leur utilisation lorsque celle-ci est compatible avec les caractéristiques du territoire.

Là encore, il ne s'agit pas d'une autorisation générale de construire en zone d'alpage.

5. Agriculture : davantage de possibilités pour les exploitations de montagne

La loi élargit également les possibilités concernant les constructions liées à l'activité agricole et pastorale.

Elle reconnaît notamment certains besoins liés :

aux abris de bergers ;

aux cabanes pastorales ;

au stockage des produits agricoles ;

aux entreprises de travaux agricoles ;

aux coopératives d'utilisation de matériel agricole.

Ces constructions doivent rester compatibles avec l'activité agricole, pastorale ou forestière et ne pas porter atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages.

C'est une évolution importante pour les communes où l'agriculture et le pastoralisme restent une composante essentielle de l'économie et de l'entretien des paysages.

6. Eau : la reconnaissance d'un partage des usages

La question de l'eau est devenue stratégique pour les territoires de montagne.

La loi reconnaît désormais explicitement le principe d'un usage partagé et de stockage de la ressource pour plusieurs besoins :

eau potable ;

sécurité civile ;

irrigation ;

abreuvement du bétail ;

pastoralisme ;

industrie ;

artisanat ;

production d'électricité ;

loisirs de neige.

Le texte exclut toutefois le pompage dans les nappes inertielles.

Pour les communes de montagne, cette disposition est particulièrement importante dans un contexte de changement climatique.

Elle ouvre une base juridique plus claire pour réfléchir à des infrastructures de stockage et à une gestion multi-usages de l'eau.

Mais là encore, la loi ne donne pas automatiquement le droit de construire une retenue : les règles environnementales, les procédures administratives et les études nécessaires continuent de s'appliquer.

7. Stations de ski : des outils davantage tournés vers la diversification

La loi ne réinvente pas le modèle économique des stations, mais elle élargit certains outils liés aux sports et loisirs de montagne.

Une évolution importante concerne les servitudes.

Elles pourront notamment être instituées, après avis de la chambre d'agriculture et de la commune concernée, pour permettre dans un domaine skiable ou un site nordique :

le passage ;

l'aménagement ;

l'équipement de pistes de loisirs non motorisés hors période d'enneigement.

Le dispositif concerne également certains accès aux sites d'alpinisme, d'escalade, aux sports de nature et aux refuges.

C'est une évolution significative pour les stations qui cherchent à développer une activité quatre saisons.

Le domaine skiable n'est donc plus juridiquement pensé uniquement comme un espace hivernal.

8. Écoles : les communes auront davantage de visibilité

La question scolaire est essentielle dans les villages de montagne.

La loi impose désormais à l'État d'informer chaque année les collectivités compétentes des prévisions d'évolution des effectifs scolaires et des conséquences possibles sur les ouvertures ou fermetures de classes, sur une période de trois à cinq ans.

Les décisions doivent tenir compte notamment :

de l'isolement ;

des conditions d'accès ;

des temps de transport ;

de la démographie locale ;

des projets d'aménagement.

C'est une évolution importante pour les maires.

Une fermeture de classe ne devrait plus être analysée uniquement à partir d'un seuil national d'effectifs : la géographie de la montagne doit désormais entrer explicitement dans l'appréciation.

9. Santé : la montagne entre davantage dans la planification régionale

La loi renforce également la prise en compte des spécificités montagnardes dans les projets régionaux de santé.

Ces derniers doivent s'attacher à garantir un accès raisonnable :

à la médecine générale ;

aux pharmacies ;

aux urgences ;

aux urgences psychiatriques ;

à la réanimation ;

aux maternités.

Dans les territoires très enclavés où l'accès terrestre aux urgences est trop long, le projet régional de santé doit prévoir un système de transport sanitaire d'urgence par voie aérienne.

Un représentant des collectivités de montagne rejoint également la gouvernance des agences régionales de santé.

Pour les communes, cela renforce donc la possibilité de faire valoir leurs contraintes géographiques dans la planification sanitaire.

10. Une nouvelle gouvernance au sein des intercommunalités

C'est une disposition moins spectaculaire mais potentiellement très importante.

Lorsqu'un EPCI à fiscalité propre comprend des communes de montagne mais n'est pas lui-même intégralement composé de communes de montagne, il doit créer une commission spécifique à la montagne.

Cette commission examine les questions relatives aux spécificités des communes concernées et est consultée avant les délibérations ayant un effet direct sur elles.

C'est une véritable reconnaissance institutionnelle de la différence entre les territoires de plaine et les territoires de montagne au sein d'une même intercommunalité.

Pour les communes concernées, cela peut modifier les rapports de force sur des dossiers tels que :

l'urbanisme ;

les transports ;

l'eau ;

les équipements touristiques ;

les services publics ;

les infrastructures.

11. Mobilité : les bornes de recharge doivent désormais tenir compte de la montagne

La loi demande également que les schémas relatifs aux infrastructures de recharge des véhicules électriques assurent un maillage équilibré et accessible dans les territoires de montagne.

Ils doivent prendre en compte les contraintes :

géographiques ;

climatiques ;

touristiques ;

liées aux véhicules utilitaires,

avec notamment une attention portée aux solutions de recharge rapide.

Pour une station touristique, c'est loin d'être anecdotique : les infrastructures de recharge doivent pouvoir répondre simultanément aux besoins des habitants, des professionnels et des flux touristiques saisonniers.

12. Agriculture, abattoirs et vétérinaires : préserver un tissu économique local

La loi reconnaît également les difficultés particulières des petites infrastructures agricoles de montagne.

Elle prévoit notamment de soutenir le maillage territorial des infrastructures de transformation des produits agricoles, notamment les abattoirs adaptés aux filières d'élevage de montagne.

Elle reconnaît leur spécificité et prévoit que les normes puissent être adaptées à leurs contraintes afin de ne pas les assimiler aux grands abattoirs industriels.

Le texte prévoit également de favoriser un maillage territorial adapté des services vétérinaires.

L'objectif est clair : éviter que la disparition d'un petit outil local de transformation ne rende économiquement impossible le maintien de l'élevage.

13. Forêt : favoriser une filière locale

La loi ajoute également un objectif de développement local de la filière forestière.

Elle encourage notamment le recours aux marques de certification et aux matériaux biosourcés afin de favoriser une filière de produits forestiers principalement issus des zones de montagne françaises.

Pour les communes forestières, cela peut accompagner une stratégie consistant à ne plus considérer la forêt uniquement comme une ressource à exploiter, mais comme le premier maillon d'une économie locale du bois.

14. La prévention des inondations : une disposition technique mais importante

La loi permet également, sous certaines conditions, d'intégrer dans un système d'endiguement des ouvrages existants assurant une fonction de protection contre les inondations dans les communes de montagne, même lorsqu'ils n'étaient pas initialement intégrés à un tel système.

Cette intégration peut être demandée par l'autorité compétente en matière de GEMAPI lorsque les caractéristiques de l'ouvrage et le niveau de protection le justifient.

Cette mesure peut faciliter la sécurisation juridique de certains ouvrages anciens dans les vallées de montagne.

Ce que cela change concrètement pour un maire

La loi Montagne III ne transfère pas soudainement de nouvelles compétences massives aux maires.

Son effet est plus subtil.

Elle donne surtout aux collectivités de nouveaux arguments juridiques et de nouveaux outils pour adapter les politiques nationales aux réalités locales.

Pour une commune de montagne, cinq dossiers devraient particulièrement retenir l'attention :

Domaine Évolution Impact potentiel

Urbanisme Continuité adaptée aux réalités locales Plus de souplesse pour certains projets

Foncier / ZAN Échéance repoussée à 2030 sur le dispositif visé Temps supplémentaire pour planifier

Eau Reconnaissance du stockage et du partage des usages Nouveaux projets multi-usages possibles

Services publics École et santé mieux différenciées Meilleure prise en compte de l'isolement

Tourisme Servitudes et diversification des usages Développement du quatre-saisons

Pour les stations comme Les Arcs : une loi particulièrement intéressante

Dans une commune touristique de montagne comme Bourg-Saint-Maurice, l'intérêt de la loi se situe à la croisée de plusieurs problématiques.

La commune doit simultanément gérer :

le logement permanent,

le logement touristique,

la pression foncière,

la rénovation du parc immobilier,

le fonctionnement de la station,

l'accès à l'eau,

les mobilités,

les infrastructures,

la protection des paysages,

les risques naturels

et l'adaptation au changement climatique.

La loi Montagne III apporte des outils sur plusieurs de ces sujets.

Mais elle ne constitue pas un permis général de construire.

Le véritable enjeu sera donc désormais la capacité des communes à traduire ces nouvelles possibilités dans leur PLU, leur stratégie foncière, leurs politiques intercommunales et leurs projets d'équipements.

Une loi d'assouplissement, mais pas une loi de dérégulation

C'est probablement le point essentiel à retenir.

La loi Montagne III assouplit plusieurs règles, notamment en matière d'urbanisme, mais elle ne renonce pas aux objectifs de protection des espaces naturels, des paysages et des ressources.

Le Sénat lui-même a présenté l'objectif comme un rééquilibrage : accompagner et ajuster l'application des règles d'urbanisme en faveur de l'aménagement sans remettre en cause l'objectif de protection.

La philosophie du texte pourrait donc être résumée ainsi :

moins de normes identiques appliquées mécaniquement, davantage de prise en compte des réalités locales.

C'est une évolution importante pour les élus de montagne.

Conclusion : la troisième génération de la loi Montagne

Quarante ans après la loi Montagne de 1985 et dix ans après Montagne II, le législateur ne cherche plus seulement à protéger la montagne.

Il cherche désormais à permettre aux territoires montagnards de continuer à vivre, produire, habiter et se transformer malgré les contraintes nouvelles.

La loi du 18 août 2026 agit sur plusieurs leviers : urbanisme, foncier, eau, écoles, santé, agriculture, forêt, mobilité, tourisme et gouvernance intercommunale.

Pour les communes, le changement le plus important pourrait cependant être culturel : le droit reconnaît davantage que la montagne ne peut pas être administrée exactement comme un territoire de plaine.

Pour les maires, la prochaine étape sera donc moins de demander de nouvelles lois que de saisir les possibilités désormais offertes par celle-ci.

Et, dans les stations alpines confrontées à la rareté du foncier et à la transformation du modèle touristique, la question centrale devient déjà : comment utiliser cette nouvelle souplesse pour construire davantage de logements permanents, rénover plutôt qu'étendre, diversifier l'économie et adapter les équipements sans dénaturer la montagne ?