Du tri au local à poubelles, comment sont gérés vos déchets en copropriété ?

Avec un ramassage tous les deux jours, il faut prévoir une capacité d’environ 20 litres par personne.

Souvent reléguée au second plan, la gestion des déchets en copropriété est loin d’être anodine. Elle soulève des questions concrètes concernant aussi bien le respect des règles sanitaires que le standing de l’immeuble et la qualité de vie des occupants.

Local à poubelles, règles d’hygiène, tri sélectif, droits des professionnels ou récupération des charges : chacun de ces sujets s’insère dans un cadre juridique précis, que bien des copropriétaires ignorent. Voici les réponses aux principales questions auxquelles le conseil syndical d’une copropriété peut être confronté.

Notre immeuble n’a pas de local à poubelles, est-ce normal ?

Le code de la construction et de l’habitation prévoit que les immeubles collectifs doivent comporter un local clos et ventilé pour le dépôt des ordures ménagères avant leur enlèvement (article R 157-6). En dehors de ce texte, aucune règle ne prévoit explicitement, la présence obligatoire d’un local à poubelles dans une copropriété.

Dans les faits, une telle exigence est difficilement applicable dans des bâtiments anciens, conçus à une époque où cet impératif sanitaire n’était pas pris en compte. Pour autant, la gestion des déchets ne peut être négligée. Elle relève des missions du syndic qui, en vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, est chargé d’assurer l’entretien de l’immeuble. À ce titre, il doit veiller à la mise en place d’un dispositif efficace de collecte, impliquant un stockage et une évacuation des déchets ménagers conformes aux règles d’hygiène et de sécurité. Concrètement, lorsque la configuration de l’immeuble le permet, l’aménagement d’un local dédié reste la solution la plus adaptée.

Cet emplacement doit notamment être équipé d’un point d’eau et d’une évacuation des eaux usées pour faciliter le nettoyage des bacs à ordures. Il est généralement situé en rez-de-chaussée ou en sous-sol. Le local doit, autant que possible, être éloigné des logements. Une distance minimale d’environ dix mètres est recommandée afin d’éviter les nuisances (odeurs, bruits, risques sanitaires).

En l’absence de local dédié, certaines règles d’usage s’imposent. Les conteneurs doivent être installés dans un espace approprié, garantissant des conditions satisfaisantes de salubrité et une utilisation sans risque. Les poubelles ne doivent donc pas être placées dans les lieux d’accès aux cages d’escalier, ni à proximité immédiate des portes et fenêtres des occupants. Il est possible de les stocker dans la cour commune, dans un coffret spécialement conçu.

Enfin, les occupants doivent pouvoir y accéder quotidiennement, afin d’éviter les dépôts sauvages dans les parties communes ou à l’extérieur de l’immeuble (sur le trottoir). Le règlement de copropriété peut encadrer les modalités d’accès et d’utilisation du local à poubelles, notamment en prévoyant un système de clé, de badge ou de code, ainsi que des plages horaires d’ouverture.

Quel espace doit être réservé au local ?

Aucune réglementation nationale ne fixe de surface minimale. Toutefois, les règlements sanitaires départementaux (RSD), que l’on peut consulter sur le site de la préfecture, apportent des précisions utiles. Ainsi, ceux de Paris et des Bouches-du-Rhône prévoient que les bacs doivent pouvoir être déplacés facilement entre leur stockage et la collecte, ce qui suppose un espace suffisant autour des conteneurs, souvent estimé à un mètre carré par bac. Ces textes exigent également que les récipients soient en nombre suffisant pour éviter toute surcharge ou dispersion des déchets. La capacité de stockage doit ainsi être adaptée aux besoins réels de la copropriété. La taille du local dépend donc de plusieurs critères : le nombre d’occupants dans l’immeuble, la présence éventuelle d’activités (commerces, bureaux…), le volume de déchets produits et la fréquence de collecte. À titre indicatif, un habitant produit environ 1 kilo de déchets par jour, soit près de 10 litres. Avec un ramassage tous les deux jours, il convient donc de prévoir une capacité d’environ 20 litres par personne. Sur une base hebdomadaire, on retient généralement des volumes de 40 à 50 litres par habitant pour les ordures ménagères, auxquels s’ajoutent de 10 à 20 litres pour les déchets recyclables. Plus qu’une surface minimale, c’est donc un dimensionnement adapté aux besoins de l’immeuble qui doit être recherché.

La sortie d’une poubelle peut être une activité dangereuse

En tant qu’employeur du gardien ou de l’employé d’immeuble chargé de sortir les poubelles, le syndicat des copropriétaires est tenu par la loi de prendre toutes les mesures nécessaires pour assurer la sécurité de son salarié (art. L. 4121-1 du code du travail). Il ne doit pas seulement diminuer le risque, mais l’empêcher. Cette obligation est une obligation de résultat (Cass. soc., 28.2.02, n° 99-18389), c’est-à-dire qu’en cas d’accident lié aux conditions de travail, la responsabilité de l’employeur pourra être engagée. Il peut être condamné par le pôle social du tribunal judiciaire à indemniser le salarié pour faute inexcusable, s’il avait ou aurait dû avoir conscience d’un danger et n’a pas pris les mesures nécessaires pour l’en préserver. Une sanction loin d’être théorique. La cour d’appel (CA) de Paris a ainsi retenu la faute inexcusable à l’encontre d’un syndicat de copropriétaires, le condamnant à indemniser son gardien, victime d’un accident survenu lors de la sortie des poubelles par la rampe d’accès du parking, alors qu’un accident similaire était déjà survenu avec son prédécesseur (CA Paris, ch. 6-12, 3.2.11, n° 09/07098).

Une cabane dans la cour peut-elle faire office de local à poubelles ?

Le règlement sanitaire départemental (RSD) précise les exigences minimales applicables à ce local, lorsqu’il existe. ll doit :

• être clos et ventilé afin d’assurer une bonne circulation de l’air tout en confinant les déchets ;

• disposer de portes assurant une fermeture hermétique pour limiter les nuisances olfactives et empêcher toute intrusion ;

• comporter des parois (murs, sol et toiture) imperméables et imputrescibles ;

• pouvoir empêcher l’accès des rongeurs et des insectes ;

• être équipé d’un poste de lavage et d’un système d’évacuation des eaux usées permettant un entretien régulier sans diffusion d’odeurs ni émanations gênantes à l’intérieur des habitations.

Le local ne doit pas communiquer directement avec les logements, ni avec les autres espaces sensibles de l’immeuble (locaux de travail, commerces alimentaires, local à poussettes), afin de limiter les nuisances et les risques sanitaires. Le RSD ou le règlement de copropriété peut en outre imposer des prescriptions complémentaires, notamment sur l’implantation du local, par exemple à proximité d’un accès sur rue afin de faciliter la sortie des conteneurs. Enfin, les bacs à ordures doivent être étanches, silencieux, munis de couvercles empêchant l’accès des mouches, rongeurs et autres animaux et fabriqués dans des matériaux difficilement inflammables.

Puis-je facturer les charges d’enlèvement des déchets à mon locataire ?

« Les dépenses liées aux déchets ménagers constituent des charges générales, voire des charges communes spéciales lorsqu’elles sont prévues par le règlement de copropriété en présence de plusieurs bâtiments. Tous les copropriétaires doivent donc y contribuer au prorata de leurs tantièmes, y compris les simples propriétaires de garage ou de caves », précise Me Charles Bohbot, avocat du cabinet BJA Avocats.

Le bailleur peut récupérer auprès de son locataire tout ou partie de la rémunération du personnel chargé de l’« élimination des rejets » (art. 2 c du décret du 26.8.1987). Le montant récupérable dépend du type de personnel et des missions exercées. Lorsque le gardien ou le concierge assure à la fois l’entretien des parties communes et la sortie des poubelles, 75 % de sa rémunération (charges sociales et fiscales comprises) peut être refacturée au locataire. Si ces tâches sont assurées par un couple employé par un contrat de travail commun, il est assimilé à un personnel unique (Cass. 3e civ. du 15.10.08, n° 07-21.452 et Cass. 3e civ. du 6.2.13, n° 11-27.113).

La rémunération reste récupérable en cas de remplacement temporaire par un tiers, lors des repos hebdomadaires, des congés prévus dans le contrat de travail, ainsi qu’en cas de force majeure, d’arrêt de travail ou d’impossibilité matérielle ou physique temporaire d’effectuer seul les deux tâches. En revanche, le taux est réduit à 40 % si le gardien ou le concierge n’effectue qu’une seule de ces deux tâches.

Le salaire (charges incluses) d’un employé d’immeuble est quant à lui, récupérable en totalité, même s’il n’assure que l’élimination des déchets (y compris en cas de remplacement). Enfin, lorsque l’élimination des déchets est confiée à un prestataire, le bailleur peut refacturer le montant exact payé TTC (art. 23 de la loi de 1989). Les « fournitures consommables » (sacs-poubelles…) et l’entretien des équipements liés aux déchets (conteneurs…) sont également récupérables.

« Attention, les frais liés au stockage et à l’enlèvement des encombrants ne relèvent pas de la notion d’“élimination des rejets”. C’est ce qu’a jugé la Cour de cassation dans un arrêt du 15 mai 2008 (Cass. civ. 3e du 15.5.08, n° 07-16.567, Ndlr). Ils n’entrent d’ailleurs pas dans la liste limitative des charges récupérables, annexée au décret du 26 août 1987. Il en va de même des frais de débouchage des vide-ordures », souligne Me Bohbot.

Par ailleurs, la taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM ou REOM) est récupérable auprès du locataire uniquement si son montant figure individuellement sur l’avis de taxe foncière du bailleur. Les frais liés au recouvrement de la TEOM ou de la REOM ne sont pas récupérables car ils ne figurent pas dans la liste fixée par le décret de 1987 (Cass. 3e civ. du 24.3.04, n° 01-14.439). Ils peuvent toutefois être déduits des revenus fonciers en cas d’imposition au régime réel.

571 kg par habitant

C’était le volume de déchets ménagers produits en 2023*. Les poubelles grises comptaient encore 32 % de biodéchets en 2024 malgré l’obligation de leur tri à la source. La part d’erreur de tri est d’environ 69 %.

Source : Ademe / * Derniers chiffres publiés

Notre local n’est pas suffisamment entretenu

Le local à poubelles et les conteneurs doivent être maintenus en permanence dans un état de propreté satisfaisant afin de prévenir la prolifération de nuisibles, notamment d’insectes (cafards). Ils doivent être nettoyés et désinfectés aussi souvent que nécessaire, et au minimum une fois par an. L’entretien doit être réalisé de manière à éviter toute nuisance olfactive susceptible de pénétrer à l’intérieur des logements ou les locaux commerciaux/professionnels de l’immeuble.

Comment organiser le tri sélectif ?

Les conteneurs doivent être différenciés par couleur afin de faciliter le tri des déchets. Dans la pratique, la multiplicité des couleurs (jaune, vert, bleu, gris, marron…) peut rendre les consignes de tri difficiles à suivre, d’autant qu’elles varient encore localement. Le syndic joue un rôle d’information en rappelant aux occupants les règles locales de tri. Il doit aussi leur fournir l’adresse, les horaires d’ouverture des déchetteries dont dépend la copropriété, et leurs modalités d’accès.

Ces informations doivent être affichées de manière visible dans les espaces affectés à la dépose des ordures ménagères par les occupants de la copropriété et transmises au moins une fois par an aux copropriétaires et aux occupants (art. 18 III de la loi de 1965).

Bon à savoir : les gardiens d’immeuble (catégorie B de la convention collective) perçoivent une prime mensuelle dite de « tri sélectif » lorsqu’ils assurent la sortie et la rentrée des poubelles sélectives, les nettoient et les désinfectent. Son montant est fixé par lots principaux. Il s’élève à 1,15 € brut par lot, avec un minimum de 23 € et un maximum de 184 € brut. Cette prime est répartie entre les gardiens intervenant dans un même ensemble immobilier, au prorata des lots dont ils ont la charge. Elle est incluse dans le calcul des congés payés, mais exclue de la base de calcul du treizième mois.

« Des cafés et apéros compost pour séduire les résidents de l’immeuble. » Alice D., copropriétaire dans une résidence de 100 lots à La Ciotat.

En 2022, j’ai proposé l’installation d’un compost partagé dans notre copropriété, mais le projet a d’abord été rejeté. Beaucoup craignaient les odeurs, les mouches ou les rongeurs, sans voir l’intérêt du dispositif. J’ai présenté à nouveau la demande à l’assemblée générale suivante, où elle a finalement été adoptée à la majorité simple. La métropole d’Aix-Marseille-Provence nous a fourni des bio-seaux et trois composteurs en bois de 600 litres, avec un accompagnement technique. Le compost permet de réduire d’environ un tiers les déchets de la poubelle grise, sans nuisance lorsque les consignes sont respectées. Il suffit d’ajouter du broyat à chaque dépôt – c’est-à-dire de la matière sèche, comme des branches coupées ou broyées –, de mélanger et d’aérer régulièrement pour assurer une bonne décomposition. La réussite du projet repose sur l’implication de référents composteurs, chargés du suivi et de la sensibilisation des habitants. Dans la résidence, sur une centaine d’appartements, une vingtaine de familles participent déjà. Des cafés compost et apéros compost vont être organisés pour attirer de nouveaux utilisateurs.

Le commerce du rez-de-chaussée fait déborder nos poubelles

Sur le plan juridique, le principe est clair : tout propriétaire d’un local professionnel ou commercial, ainsi que son locataire, bénéficie d’un droit d’usage des parties communes, dont le local à poubelles. Les commerçants n’ont pas à détenir leurs propres conteneurs et/ou leur local car leurs déchets sont des « déchets ménagers », y compris s’ils proviennent de métiers de bouche. Ce droit est d’ordre public, ce qui rend toute clause contraire du règlement de copropriété inopposable.

Il est toutefois encadré par l’article 9 de la loi de 1965 : il ne doit porter atteinte « ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ». Dès lors, des restrictions spécifiques (horaires, conteneurs dédiés…) peuvent être imposées, à condition qu’elles soient objectivement justifiées par la destination de l’immeuble ou les droits des autres copropriétaires. Ainsi, un restaurateur peut utiliser le local à poubelles dans les mêmes conditions que les autres occupants. Il ne peut pas être contraint de stocker ses conteneurs dans son lot privatif au seul motif de leur volume. « Une telle interdiction créerait une rupture d’égalité entre les copropriétaires dans l’usage d’une partie commune (Cass. 3e civ. du 11.3.09, n° 08-10.566, Ndlr). Pour autant, ce droit n’est pas sans limite. Une utilisation excessive du local (volume anormal de déchets, nuisances olfactives, débordements ou encombrement) peut être qualifiée d’abus et justifier des restrictions décidées par le juge », précise Me Bohbot.

Quant aux déchets « spécifiques », non assimilables aux ordures ménagères (déchets médicaux à risques infectieux, produits dangereux, solvants, huiles…), ils doivent être pris en charge par un prestataire spécialisé.