Contrôler les irrégularités des contrats de Syndic

L’utilisation d’un contrat type par les syndics est obligatoire depuis le 1^er juillet 2015. Une décennie après, nombre d’entre eux comportent encore des irrégularités. Est-ce le cas du vôtre ?

Afin de faciliter la mise en concurrence des cabinets de syndics, la loi Alur (n° 2014-366 du 24.3.14) leur a imposé l’usage d’un contrat type fonctionnant sur le principe du « tout sauf ». Il doit comporter un nombre minimal de tâches précisément fixées (décret n° 2015-342 du 26.3.15, modifié par le décret n° 2020-834 du 2.7.20). Elles doivent être incluses dans le forfait facturé aux copropriétaires (annexe I du décret). À cela s’ajoute une liste exhaustive de prestations (annexe II) pouvant donner lieu à une facturation supplémentaire. Leur tarification est libre, excepté pour l’état daté, plafonné à 380 € TTC.

Sur le papier, le dispositif paraît simple, mais il n’en est rien car de nombreux professionnels, volontairement ou non, prennent des libertés avec la loi. « Si l’on devait se tenir à une interprétation stricte du texte, nous pourrions dire que 71 % des contrats présentent une ou plusieurs irrégularités. Certaines sont minimes et sans incidences pour les copropriétaires, voire leur sont favorables. En revanche, 35 % des contrats de syndic comportent des violations importantes qui supposent une volonté manifeste d’induire en erreur le copropriétaire et ne sauraient être assimilées à de simples maladresses rédactionnelles », dénonce David Rodrigues, juriste à l’association de consommateurs CLCV, qui vient de réaliser une enquête sur le sujet.

Un socle minimal de prestations

Le législateur a prévu un socle commun, mais rien n’empêche d’ajouter des prestations supplémentaires, la liste étant non limitative. En revanche, il est interdit d’en supprimer. Dans la liste des tâches comprises dans le forfait, qui ne doivent pas être facturées à part, on trouve celles liées à l’assemblée générale (préparation, convocation, tenue…), au conseil syndical (mise à disposition et communication de pièces, recueil des avis écrits), à la gestion des opérations financières et de la comptabilité, à l’administration de l’immeuble (immatriculation, documents obligatoires, archives, entretien courant et maintenance), aux assurances (souscription, déclaration de sinistre, règlement des indemnités) et à la gestion du personnel.

200 € / lot

• Montant moyen des honoraires forfaitaires de gestion courante dans les grands groupes (188 € dans les cabinets indépendants).

Source : CLCV

Des irrégularités plus ou moins graves

Le diable se cache dans les détails, c’est particulièrement vrai en matière de contrats de syndics. Parmi les anomalies anodines, on peut relever des honoraires indiqués TTC (il faut aussi mentionner le HT), la suppression de certaines mentions qui doivent être simplement biffées et, enfin, des honoraires de vacation différenciés (c’est interdit) selon que l’assemblée générale a lieu en dehors des horaires prévus dans le forfait, qu’elle est présidée par le syndic ou l’un de ses collaborateurs.

Mais il y a plus grave. « Alors que la non-transmission de certains documents expose à une pénalité de 15 € par jour [art 2 du décret n° 2020-1229 du 7.10.20, Ndlr], certains syndics diminuent ce montant sur le contrat, voire suppriment purement et simplement la phrase, relève David Rodrigues. Des cabinets imposent un montant minimal forfaitaire de rémunération pour les travaux alors que celle-ci doit être progressive et calculée en pourcentage du budget. D’autres facturent automatiquement certaines tâches. Par exemple, 400 € annuels pour un éventuel suivi de dossier d’avocat. Cette prestation peut effectivement être facturée en sus du forfait, mais elle doit varier en fonction des diligences et correspondre à un véritable travail. » Enfin, certains gestionnaires n’hésitent pas, au mépris de la loi, à étoffer la liste pourtant exhaustive des prestations pouvant donner lieu à des honoraires spécifiques : par exemple la fourniture d’un pré-état daté ou la gestion des comptes.

Les seules prestations facturées hors forfait

En plus de sa rémunération forfaitaire pour la gestion courante, le syndic peut percevoir des honoraires pour des prestations spécifiques. Ils sont calculés sur la base d’un coût horaire (exprimé TTC et HT) ou en application d’un tarif convenu en assemblée générale. Même s’ils sont libres, exceptés pour l’état daté plafonné à 380 € TTC, leurs montants parfois élevés (jusqu’à 90 € pour une mise en demeure !) font polémique. Voici leur liste limitative, figurant à l’annexe II du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 :

• réunions et visites supplémentaires, au-delà de ce qui est prévu dans le forfait ;

• modification ou rédaction du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division ;

• gestion administrative et matérielle des sinistres (déplacement sur place, mesures conservatoires…) ;

• travaux (hors maintenance et travaux courants) et études techniques ;

• litiges et contentieux (hors frais de recouvrement qui font partie des frais imputables à un seul copropriétaire) ; 

• autres prestations : reprise de compatibilité, gestion des emprunts de la copropriété, primo-immatriculation du syndicat, etc.

Les amendes encourues

Toutes les copropriétés ne sont pas logées à la même enseigne : les grands groupes semblent juridiquement plus vertueux que les cabinets indépendants, avec respectivement 57 % et 12 % de contrats sans irrégularité. Sollicités, Foncia et Nexity, n’ont pas souhaité s’exprimer sur le sujet. Pour vérifier la validité de votre contrat, il faut vous référer au texte du décret. En principe, la correction des anomalies se fait à l’amiable. Sinon, vous pourrez rappeler à votre gestionnaire qu’il s’expose à une amende maximale de 3 000 € pour une personne physique (syndic non professionnel) et de 15 000 € pour une personne morale.