Difficulté de logement & taxe d'habitation aux Arcs : 10M€ annuels selon le Maire G.Desrues

Dans les stations de montagne, les municipalités cherchent à réguler le développement des résidences secondaires. Cette politique passe par la majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, mais aussi par des mesures d’accompagnement pour les bailleurs.

Alors que les nuages s’accumulent au-dessus des loueurs de passoires thermiques, la pression monte dans les stations de montagne pour limiter le foisonnement des meublés de tourisme.

Les municipalités veulent réguler, voire stopper, le développement des résidences secondaires, qui se ferait aux dépens des biens loués à l’année ou aux travailleurs saisonniers. En effet, rares sont les stations où la part des résidences secondaires ne dépasse pas 70 % de l’ensemble des logements.

Construire pour les actifs

Cette pression peut s’exercer de diverses manières et, en premier lieu, en limitant la construction. À Tignes, la municipalité a ainsi pris l’engagement de ne pas autoriser plus de 500 nouveaux lits touristiques d’ici à 2030. Et le plan local d’urbanisme (PLU) impose que sur la construction de 10 lits touristiques, un lit au moins soit réservé à un travailleur saisonnier. « Le foncier est aujourd’hui consacré à la construction de logements permanents ou réservé aux travailleurs saisonniers », précise Olivier Duch, premier adjoint au maire, qui ajoute : « Nous sommes arrivés à maturité sur les lits touristiques. »

La commune de Chamonix-Mont-Blanc a, de son côté, inscrit dans son plan local d’urbanisme (PLU) l’objectif de garantir l’accès au logement pour tous, habitants permanents ou non, en priorisant la création de logements à plein temps. Ainsi la commune n’autorisera-t-elle plus la construction de nouvelles résidences secondaires ; elle favorise, au contraire, la création de 1 000 logements permanents pour les 10 prochaines années. Le logement de ses saisonniers est un problème crucial. « La population de Tignes passe de 2 000 personnes à l’année, à 30 000 personnes en pleine saison touristique. Pour faire fonctionner la station, les travailleurs saisonniers sont au nombre de 3 000 actifs en hiver et de 500 en été. Il est essentiel de pouvoir les loger correctement, et nos capacités d’accueil restent insuffisantes », regrette Olivier Duch.

Un bail « rénovation gestion » concocté par Atout France.

Atout France, agence de développement touristique de la France, a travaillé sur la mise au point d’un bail rénovation gestion, en partenariat avec le cabinet CDMF-Avocats. Il s’agit d’un bail commercial par lequel le propriétaire, qui ne peut ou ne veut pas rénover son appartement, mais souhaite continuer à l’occuper de temps à autre, le donne en location à un exploitant. Celui-ci réalise les travaux nécessaires et sous-loue l’appartement, se rémunérant ainsi de son investissement. Il verse au propriétaire, lors de son entrée dans les lieux, un droit au bail (le « pas-de-porte »). Le propriétaire perçoit un petit loyer, qui varie en fonction du temps d’occupation qu’il se réserve en haute, moyenne, ou basse saison. Il garde à sa charge les gros travaux s’imposant après la rénovation. La durée de ce bail est de 9 ans, renouvelable de plein droit.

Majorer la taxe d’habitation

Pour trouver des financements, certaines communes n’hésitent pas à ponctionner les propriétaires de résidences secondaires par le biais de majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS). La majoration de cette taxe, de 5 à 60 %, est en effet possible dans les zones tendues. À Bourg-Saint-Maurice – Les Arcs, la THRS est ainsi revalorisée de 40 % depuis 2024. « Les recettes qui en sont issues, évaluées à près 10 millions d’euros, ont permis de financer en partie la construction d’une résidence pour les travailleurs saisonniers par l’intermédiaire de la société d’économie mixte Semilab, et d’améliorer le réseau de transport en commun », détaille Guillaume Desrues, maire de la ville. À Chamonix, la majoration de la taxe, de 50 %, aurait été imposée aux fins exclusives de développement de l’habitat permanent (sous forme de préemption foncière, réhabilitation, construction).

Pour esquiver ces taxes, le propriétaire d’un logement à vocation touristique devra le transformer en logement à usage de résidence principale. Mais un tel fléchage des usages laisse dubitatifs les bailleurs, parfois regroupés en association. Parmi elles, l’association 3A, active sur la commune de Bourg-Saint-Maurice – Les Arcs, s’interroge. « Comment croire que la première raison de cette majoration de la THRS, fût-ce pour partie, est d’inciter les propriétaires de résidences secondaires, majoritairement concentrées aux Arcs, à louer leur logement à l’année, alors que la station est fermée une partie du temps ? », interroge ainsi son président, dans un courrier adressé à Guillaumes Desrues.

Réguler la location touristique

L’augmentation de la THRS peut être couplée à la mise en place de quotas locatifs. Ainsi, à Bourg-Saint-Maurice, chaque propriétaire ne peut désormais plus louer qu’un seul meublé de tourisme. S’il possède un autre bien destiné à la location, il se trouve dans l’obligation de le louer à l’année ou, sinon, à des travailleurs saisonniers, l’hiver, dans le village, et ainsi garder l’usage de son bien en intersaison. La communauté de communes de la Vallée de Chamonix Mont-Blanc a, elle aussi, pris des mesures dans ce sens. Ainsi, depuis juillet 2024, tout propriétaire personne physique désirant mettre sur le marché un meublé de tourisme devra avoir obtenu une autorisation de changement d’usage, qui ne sera délivrée qu’à raison d’un bien par personne. Qui plus est, le changement d’usage est limité à une durée de 3 ans, renouvelable.

Des enveloppes financières sous condition de location

Les initiatives locales sont diverses, mais elles tendent toutes à remettre sur le marché des logements dégradés.

Une enveloppe d’environ 200 000 € émanant de la commune de Tignes et de la Société des téléphériques de La Grande-Motte bénéficie ainsi aux propriétaires de meublés de tourisme, dans le cadre d’une opération de réhabilitation de l’immobilier de loisir (oril). Le montant maximal par projet est de 10 000 €. L’enveloppe doit permettre une amélioration complète du logement (murs, sol, plafond, équipements), et le propriétaire doit s’engager à louer son bien 81 semaines sur 9 ans.

Concernée elle aussi par ce sujet, la communauté de communes Pyrénées Catalanes propose aux propriétaires percevant la prime de sortie de la vacance délivrée par l’Agence nationale de l’habitat en zone rurale, de 5 000 €, et une aide complémentaire de 2 500 € pour réaliser des travaux de rénovation énergétique. Le propriétaire doit s’engager à louer son logement du 1er décembre au 31 mars et du 1er juillet au 31 août. Une autre aide, de 4 000 €, peut être attribuée aux propriétaires qui font des travaux de rénovation ou de décoration pour valoriser leur bien. Le recours à un artisan « reconnu garant de l’environnement » (RGE) n’est pas nécessaire. « En montagne, c’est très compliqué d’en trou ver », justifie Christophe Di Vincenzo, chef de projet petites villes de demain à la communauté de communes. Des aides qui permettent « une montée en gamme des hébergements touristiques dans la région », se réjouit-il. 

Encourager plutôt que sévir

Afin d’encourager les propriétaires à réchauffer les lits touristiques, la commune de Tignes a opté pour une augmentation de la THRS relativement modérée, de 20 %. Elle n’impose pas de quotas mais incite les bailleurs à veiller à la qualité de leur logement et, par là même, à celle du parc de lits touristiques. Elle met alors en place pour les bailleurs qui le souhaitent des mesures d’accompagnement, lesquelles ne sont octroyées qu’aux logements préalablement classés par l’organisme Atout France. Les biens sont ensuite mis en location par le biais de la centrale de réservation de Tignes, laquelle les confie souvent à des agences locales. Le propriétaire du bien reversera la taxe de séjour à la commune, et pourra, ainsi que ses locataires, bénéficier d’avantages divers (réductions de tarifs sur les remontées mécaniques, etc.). Le programme d’avantages dépend du niveau d’occupation du logement. Plus il est occupé, plus il y a d’avantages. Se met ainsi en place un cercle vertueux.

Par ailleurs, des aides financières sont développées à l’initiative des communes ou communautés de communes, qui s’appuient sur les financements publics existants. Elles sont allouées aux propriétaires qui rénovent leurs logements et s’engagent à le louer un certain nombre de semaines par an. Autant d’initiatives et d’expérimentations locales, qui pourraient permettre aux stations de trouver le bon compromis entre le tourisme « durable » et le logement à l’année.