Mr Bernard fait part des difficultés rencontrées lors de la reprise comptable en cours des travaux effectués. Mr Marchal informe Mr Bernard de la publication d’un article sur la vigilance que le CS doit exercer sur les annexes 4 et 5.

Mr Bernard précise qu’il s’agit d’un effort comptable important et qu’il faut remonter tous les appels copropriétaire par copropriétaire et notamment porter une attention particulière aux personnes qui ont déjà réalisé des changements de baie vitrée car la terminologie des fenêtres a changé en cours de route (les appels en 2017 ont été effectués sur une nomenclature disparue au moment de l’arrivée d’Abamo)

Mr Marchal rappelle à Mr Bernard que la candidature de CIS a été « vendue » aux copropriétaires notamment sur ce critère de lisibilité des charges travaux.

Mr Bernard insiste sur la complexité du fait de la durée et du changement d’interlocuteurs.

Facture Veolia réglée en double par Elegna

Mr Bernard fait part de son scepticisme sur ce sujet sachant que d’après lui aucune preuve du paiement en double n’a été fournie par Elegna.

Mr Marchal rappelle que ce sujet a été largement débattu en AG et que les copropriétaires attendent un retour concret lors de la prochaine AG.

Mr Bernard affirme qu’une demande spéciale a été faite à la banque pour retrouver le double virement qui serait trop ancien pour qu’une consultation simple des relevés bancaires soit possible

Mr Marchal reprend les affirmations d’Elegna et d’A.Cotonnec en AG selon lesquelles Véolia serait informé et d’accord pour le remboursement puisque le montant versé (près de 100 000€) en double ne correspondant pas à une facture il aurait été isolé dans la comptabilité Elegna.

Mr Bernard affirme que les échanges avec Véolia n’ont pas encore permis d’aboutir au remboursement et que CIS est toujours en cours d’investigation. Toutefois les relations étant excellentes entre CIS et Véolia, Mr Bernard est optimiste malgré le manque de rigueur.

Mr Marchal informe Mr Bernard que d’après l’ARC COPRO il arrive que certains syndics indélicats se fassent rembourser un paiement en double sur leur propre compte… et qu’il serait fâcheux que ce scénario se produise à BCL.

Archives de la copropriété

Mr Marchal demande à Mr Bernard si CIS a récupéré toutes les archives. Mr Bernard affirme que les archives sont récupérées dossier par dossier et que ce n’est qu’en cas d’absence d’une pièce lors d’une recherche que le précédent syndic sera sollicité pour retrouver la pièce.

Mr Marchal informe Mr Bernard que lors de sa visite dans les archives détenues dans une réserve de D8 il n’a pas retrouvé les PV d’AG de la date de création à 2008 et que cette situation est d’autant plus préoccupante qu’il a l’intention de les demander lors des prochaines assignations afin d’éclairer la répartition des charges et travaux entre D8, D9 et D10 lorsque D9 était une résidence hôtelière.

Mr Bernard exprime son scepticisme sur le sujet de la répartition par bâtiment. Mr Marchal rappelle que la position du CS sur la ventilation par bâtiment pour le désamiantage et pas pour les autres résolutions lors de l’AG 2021 est un casus belli qui trouvera sa résolution devant les tribunaux. Les décisions du CS qui pilote ce dossier se font avec l’argent des autres (copropriétaires) et n’ont aucun impact pour ses membres qui ne défendent pas l’intérêt des copropriétaires mais le leur car ils ne veulent pas renier leurs précédentes décisions.

Mr Marchal rappelle également que les bâtiments et les parties communes aux copropriétaires de chaque bâtiment sont largement documentés (murs, couloirs, balcons, rambardes, menuiseries, bardage, …), de même que les servitudes de passage entre bâtiments qui sont décrites dans les EDD (état descriptif de division) de chaque bâtiment (1 EDD par bâtiment). Il n’y a donc aucune ambiguïté et la responsabilité du Syndic pourra être engagée lorsque la justice aura rendu son verdict définitif.

Mr Bernard relate son expérience de 2 copropriétés aux Menuires qui ont été devant un arbitre pour trancher leur différent sur une servitude établie entre les 2 copropriétés dans lesquelles le RCP disait « que les 2 copropriétés devaient se mettre d’accord sur la répartition des charges ».

Mr Bernard fait valoir que les décisions sur l’architecture du bâtiment et son esthétique doivent être prises par tous. Mr Marchal acquiesce pour la prise de décision mais pas pour la répartition des coûts qui ne peuvent en aucun cas être affectés à des copropriétaires qui ne sont pas propriétaires des parties communes spéciales. Le fait que les bâtiments soient accolés pour des facilités de circulation ne modifie en rien le contrat initial qu’est le RCP et la répartition des parties communes par bâtiment qu’il décrit.

Mr Bernard prend l’hypothèse que les tuiles de cuivre pourraient être remplacées par D8 par un matériau moins noble et affirme que dans ce cas Mr Marchal pourrait contester la décision. Mr Marchal répond que la décision sur l’ensemble architectural ne revient pas à D8 mais à tous (comme soutenu précédemment par Mr Bernard) et que les coûts sont en revanche affectés aux copropriétaires concernés.

Audit énergétique de 2015

Mr Marchal rappelle que l’audit énergétique de 2015, préalable nécessaire aux décisions sur les travaux, n’est plus valable (depuis 2022). Il rappelle également que les recommandations faites étaient au nombre de 9, que seules 3 ont été retenues, que ce ne sont pas les 3 meilleures en terme d’amélioration énergétique et qu’aucune explication n’a été fournie sur le sujet (ce qui constitue un abus de majorité).

Mr Marchal informe Mr Bernard qu’un article détaillé sur le sujet figure sur le blog de la copropriété (https://bclinfos.wixsite.com/accueil )

Intendante

Mr Marchal demande quand l’intendante sera présente dans nos locaux. Mr Bernard répond que le recrutement est lancé mais que les candidatures sont rares pour l’instant. Mr Marchal demande si le recrutement aura lieu avant l’été. Mr Bernard répond que ça dépend des entretiens. Mr Bernard précise que la saison touchant à sa fin il est possible que des saisonniers soient intéressés par un CDI.

Mr Bernard ajoute qu’aucune difficulté majeure n’a été rencontrée du fait de l’absence d’intendante.

Mr Marchal répond que dans certains cas (les travaux par exemple) la présence de l’intendante était indispensable. Mr Marchal prend également l’exemple de Mr Furet qui traine un dégât des eaux depuis 3 ans, avec origine dans les parties communes, reconnu par son assurance et celle de la copro et pour lequel rien n’a été fait. Mr Bernard affirme que Mme Mériaux a pris en charge le dossier

Mr Bernard insiste sur le fait que la présence de l’agence CIS au Charvet et la permanence de Mme Mériaux un jour par semaine ont largement suffi durant la saison.

Contrats Syndic et Dommage Ouvrage travaux

Mr Marchal demande la copie du contrat de Syndic signé qui n’est pas présent sur l’extranet.

Mr Marchal demande également copie du contrat d’assurance dommage pour les travaux car c’est le contrat signé en 2017 qui a dû être prolongé. Le contenu de ce contrat inquiète Mr Marchal car la définition des travaux a varié, ils ont été réalisés partiellement sur 2 façades et ils s’étendent dans le temps.

Mr Marchal rappelle que la vigilance est de rigueur sur ce sujet. Mr Bernard acquiesce et ajoute que de nouvelles options ou des changements ont eu lieu qui n’ont pas été nécessairement intégrés au contrat. Mr Marchal rappelle que les principaux changements entre 2017 et 2021 concernent le désamiantage et la rénovation des boiseries au lieu de leur remplacement.

Procédures en cours ou à venir

Procédure contre la Mairie sur le prix de l’eau : Il s’agit d’une procédure collective impactant toutes les copropriétés. Mr Marchal donne son avis sur cette procédure : la Mairie est selon lui dans son droit lorsqu’elle détermine un prix de l’eau variable (d’autres communes l’ont déjà mis en place à Rouen ou Montpellier). En revanche Véolia facture des abonnements par unité de logement, 2 compteurs divisionnaires par UDL et le relevé de ces compteurs. Donc Véolia dispose de tous les éléments pour appliquer le tarif minimum (conso globale divisée par le nombre d’UDL).

Mr Marchal informe donc Mr Bernard qu’après la prochaine AGO il fera un recours sur les comptes et assignera le SDC pour que tarif le plus favorable correspondant à sa consommation soit appliqué d’autant que les consommations sont depuis 2023 réparties entre hiver et été.

Mr Bernard soutient que la démarche sera inutile car il existe 2 contrats (un Belles Challes, un Lauzières) qui dépassent les seuils en même temps.

Mr Marchal affirme que la procédure aurait dû être engagée contre Véolia sur ce sujet et que le CS s’est réfugié derrière l’excuse du délai de 18 mois donné à Véolia « pour permettre une renégociation des tarifs » alors que les tarifs de l’eau ne sont pas négociables.

Mr Bernard affirme que le CS est vigilant sur ce point et souhaite avancer. Par ailleurs selon lui les copropriétaires ne devraient même pas connaître les tarifs de l’eau car c’est le SDC qui porte les contrats et refacture les consommations.

Mr Bernard pense que la démarche ne peut pas aboutir favorablement. Par ailleurs Elegna a envoyé des courriers recommandés à Véolia pour demander l’installation des compteurs individuels. Véolia n’a fourni aucune réponse écrite pour ne pas acter le refus d’individualisation. CIS va donc renvoyer des recommandés à Véolia demandant une réponse écrite.

Mr Marchal rappelle que la commune de Montpellier a décidé de sortir du dispositif des prix variables de l’eau les copropriétés qui n’étaient pas équipées de compteurs individuels. Pour celles-ci c’est l’ancien tarif qui s’applique.

Travaux

Mr Marchal affirme que la copropriété ne dispose pas de PPPT ou de PPT. Le vote en 2023 d’un DTG n’a pas été exécuté alors que le coût a été appelé. La copropriété s’apprête à voter 6 ou 7 millions € de travaux sans objectif d’amélioration énergétique. Ce point constitue un abus de majorité qualifié.

Mr Bernard affirme que puisqu’il ne s’agit pas d’une rénovation énergétique globale (qui devrait comporter également l’isolation du toit et du sol ainsi que le chauffage et les systèmes de production d’eau chaude) mais de travaux portant sur des éléments contribuant à l’amélioration de la performance énergétique alors l’objectif d’amélioration n’est pas obligatoire.

Mr Marchal rappelle que l’audit énergétique de 2015 portait sur un périmètre incluant l’enveloppe extérieure (murs, menuiseries, toit, sol) et les systèmes de chauffage et production d’eau. Que l’engagement sur 6 millions € de travaux ne permette pas de passer de E à D est un handicap pour tous les copropriétaires depuis la loi Lemeur de 2024. La valeur de notre patrimoine en sera affectée (la presse spécialisée évoque des décotes de l’ordre de 20% à 30% à la revente) car il est illusoire de penser refaire de nouveaux travaux supplémentaires pour passer de E à D d’ici 2034 alors que les travaux votés en 2017 n’ont été que très partiellement réalisés.

Mr Bernard affirme que faire un DPE collectif aujourd’hui alors qu’une partie des travaux ont été réalisés ne sert plus à rien. Mr Marchal affirme qu’abandonner l’idée d’un objectif de note cible pour 6 M€ de travaux sera contestable devant la justice.

Mr Bernard confirme un objectif d’AG spéciale travaux avant l’été. Mr Marchal suggère de construire un argumentaire fort (comme sur les procédures « Marchal ») pour expliquer que les travaux constituent une rénovation énergétique partielle qui n’a donc pas d’objectif d’amélioration car sans objectif cible un recours sera déposé (impossibilité de satisfaire aux exigences de la loi Lemeur d’ici 2034).

Mr Bernard confirme un taux de rotation des copropriétaires plus faible que la moyenne pour BCL (3 à 4% / an).

Démarche pour l’obtention des subventions CEE

Mr Marchal demande si CIS assistera les copropriétaires pour l’obtention des subventions CEE accordées pour le changement des baies vitrées. Mr Bernard affirme qu’Abamo s’en charge mais que ces subventions ne feront pas partie des budgets.

Mr Marchal rappelle que lors de chaque débat sur les travaux le CS a toujours affirmé qu’aucune subvention n’était possible, or l’ADEME propose des subventions individuelles y compris pour les résidences secondaires (cf article de blog sur le sujet). La condition nécessaire c’est la certification RGE du prestataire. Mr Bernard confirme que les prestataires sont bien certifiés RGE.

Chauffage - Précision

Mr Marchal rappelle que dans l’audit énergétique les objectifs de température en sortie des bouches étaient de 24°, or Mme Cotonnec a récemment communiqué sur un objectif à 14°. Ce point mérite une précision auprès des copropriétaires lors de la prochaine AG.

Mr Bernard affirme qu’il ne faut pas confondre température de l’air en sortie des bouches et température dans l’appartement.

Mr Marchal affirme qu’actuellement notre système de chauffage (dont la conception date de 50 ans) prélève de l’air extérieur à 0%, le réchauffe (grâce à des « grille pain »), l’envoie dans les appartements (salon) où il le récupère (cuisine & SDB) pour le rejeter à l’extérieur (après une réutilisation de quelques degrés dans l’échangeur). Vu de l’extérieur BCL produit donc de l’air chaud rejeté dans la nature.

Mr Bernard ajoute que c’est le même principe qu’une VMC double flux et affirme que la copropriété est dans une impasse avec ce système.

Mr Marchal affirme que les constructions nouvelles des Arcs ne sont évidement pas équipées de tels systèmes qui par ailleurs dégrade fortement notre note DPE de même que les ballons d’eau chaude.

Désignation de la Présidente du CS

Mr Marchal demande à Mr Bernard si le CS a fourni un compte-rendu officiel de l’élection de sa Présidente. Mr Bernard répond que ce compte-rendu a été fait oralement. Mr Marchal affirme qu’il s’agit d’une source possible de problèmes si la Présidente ne peut pas justifier de son élection (prérogatives du PCS questionnables entre autres, actions en justice pour le SDC, …).

Modification du RCP

Mr Marchal demande où en est la mise à jour du RCP de la copropriété. Mr Bernard ne sait pas si Me Jessel a débuté les travaux.

Mr Marchal rappelle qu’il faudra y intégrer les votes sur les bouts de couloirs, les annexions de réserves et vides sanitaires. Mr Marchal rappelle également que les EDD de chaque bâtiment devraient être modifiés avec les fusions de lots.

Répartition des charges D8/D9/D10

Mr Marchal rappelle que le calcul des coûts des travaux par bâtiment a été effectué par Abamo et versé au dossier du recours sur l’AG 2021. A partir de ce coût par bâtiment Mr Marchal recalculé le coût des travaux par tantième pour chaque bâtiment. Si le coût de D9, après répartition par bâtiment, est légèrement inférieur à celui de D8, le coût de D10 devrait être la moitié de celui de D8 (balcons en béton et pas en bois, étages peu élevés).

Mr Marchal informe Mr Bernard que la responsabilité du Syndic pourrait être engagée lorsque la décision du tribunal sera conforme au droit et à la jurisprudence et que la répartition conforme au RCP sera acquise.

Mr Bernard affirme qu’il serait préférable de tout remutualiser et demande à Mr Marchal dans quelles conditions il serait favorable à tout passer en charges générales. Mr Marchal répond qu’il est d’accord sur le principe (qui revient à annuler la répartition par bâtiment du désamiantage) à condition que l’AG trouve une solution stable non contestable à l’avenir et que ses frais de justice lui soient remboursés.

Mr Bernard affirme qu’il faudrait pour cela modifier le RCP en profondeur demandant un vote à l’unanimité. Mr Marchal suggère de poser la question à Me Jessel. Mr Bernard affirme que l’AG pourrait prendre une décision dans ce sens mais qu’aucun notaire ne serait d’accord pour publier une décision alors que l’unanimité n’a pas été respectée sur ce qui revient à un changement de répartition des charges.

Clef de charge des ascenseurs

Mr Marchal rappelle à Mr Bernard que l’actuelle clef de répartition des charges des ascenseurs n’est pas conforme à la loi et que celle-ci fera l’objet d’un recours après l’AGO 2025.

Mr Bernard prend acte de cette position et confirme que les charges sont actuellement réparties selon une clef charges générales. Les ascenseurs sont au nombre de 3 pour D8, 2 pour D9 et 2 pour D10 avec des élévations différentes selon les bâtiments.

Conflictualité des sujets

Mr Bernard affirme que la situation conflictuelle actuelle va s’étaler sur de nombreuses années et qu’il serait préférable de trouver une solution amiable tout en admettant que cette dernière ne pourra pas être opposable car la copropriété n’est conforme sur aucun des points abordés.

Mr Marchal affirme que le CS n’étant pas impacté par les procédures qui sont gênantes avant tout pour le Syndic il n’a aucune raison de se conformer au droit. Mr Bernard affirme que le CS est gêné par les retards sur les travaux dont ils font porter la responsabilité à Mr Marchal. Mr Marchal répond que dès 2021 il manquait des fournisseurs structurants pour démarrer (boiseries notamment) et qu’il n’est pas responsable du Covid et de l’inflation qui s’en est suivie. Par ailleurs Mr Marchal a toujours voté en faveur des travaux et proposait dès l’AG 2022 de revoter les travaux répartis par bâtiment.

Signalétique interne aux 3 bâtiments

Mr Marchal affirme que la copropriété ayant vocation à accueillir de nombreux locataires chaque semaine il semble important de veiller à améliorer la signalétique pour l’adapter à des populations de passage qui ne parlent pas forcément français. Ceci permettrait de réduire les attroupements, allers-retours fréquents et nuisance associées.

Mr Bernard reconnaît que la signalétique est « collector » mais que ce sujet sera traité lors de la rénovation intérieure.

Mr Marchal affirme qu’avec un investissement modeste les principaux flux pourraient être adressés.

Approbation des comptes (de charges)

Mr Marchal informe Mr Bernard d’une étude sur ce sujet qui l’a surpris et qui devrait l’intéresser du fait du décalage entre jurisprudence et pratiques usuelles.

Modifications d’EDD

Les fusions d’appartement doivent entrainer la suppression de compteurs d’eau et d’électricité qui doivent modifier les charges. La déclaration est donc nécessaire, chaque demandeur doit faire modifier l’EDD avec publication au service de la publicité foncière.

Les annexions de parties communes : l’AG n’a pas été constante dans ses choix et a accordé plusieurs types de droits à certains copropriétaires. La dernière règle appliquée est l’attribution d’une jouissance privative sur des parties communes. Il est donc nécessaire de procéder à une révision des EDD afin d’augmenter les tantièmes de certains copropriétaires et de mettre en conformité les descriptifs fonciers pour les mutations.

Mr Bernard se demande pourquoi les parties communes n’ont pas été vendues au lieu de faire voter des jouissances privatives. Mr Marchal attire l’attention de Mr Bernard sur ces sujets qui devront être intégrés lors de la mise à jour du RCP mais être pris en charge financièrement par les copropriétaires concernés.

Décisions et actions : Les décisions suivantes ont été relevées

Décisions
		Décidé par
N°	Description	NOM	Orga.	Date	Application à partir de

Les actions suivantes seront menées suite à la réunion

Actions
			Prise en charge par	Ouverture	Fermeture
N°	Description	Origine	Nom	Orga.	Date	Planifié	Révis	Constaté	Etat	Priorité
1	Communiquer le contrat de Syndic signé à Mr Marchal		SBE	CIS	26/04	10/05		05/05	Fait
2	Communiquer le contrat de dommage ouvrage des travaux à Mr Marchal		SBE	CIS	26/04	10/05		05/05	Fait
3	Communiquer l’étude juridique sur validation des comptes à Mr Bernard		FMA	BCL	26/04	10/05		04/05	Fait

BCL - Entretien CIS du 26/04/2025

Objectifs de la réunion

Comptabilité travaux de rénovation