AG 2025 BCL : les résolutions obligatoires

Voici les mesures 2025 à inscrire à l’ordre du jour de votre assemblée générale de copropriété

La saison des assemblées générales de copropriété s’ouvre sur un lot de décisions à prendre pour assurer le bon fonctionnement de l’immeuble. Les nouveautés à mettre à l’ordre du jour du millésime 2025 concernent particulièrement la rénovation des immeubles anciens.

Le printemps est de retour et, avec lui, les assemblées générales (AG) de copropriété. Comme chaque année, la saison s’ouvre sur un lot de décisions à prendre pour assurer le bon fonctionnement de l’immeuble et intégrer les modifications législatives qui affectent, avec plus ou moins d’intensité, la vie des syndicats. Le millésime 2025 n’y fait pas exception, même si les nouveautés à l’ordre du jour n’en sont pas vraiment, s’agissant le plus souvent de mesures annoncées il y a un moment et qui entrent en vigueur cette année, en particulier en ce qui concerne la rénovation des immeubles anciens.

En effet, les deux tiers du parc immobilier français ont été construits entre 1946 et 1973 (source Agence nationale de l’habitat ; Anah). Confronté au vieillissement du bâti et aux récentes crises énergétiques, l’État a souhaité accélérer la réfection et la mise aux normes des bâtiments et leur rénovation énergétique. Car, sur les 10 millions de logements en copropriété, plus de la moitié sont classés E ou D par le diagnostic de performance énergétique (DPE) et 15 % sont considérés comme des passoires thermiques (notés F ou G). Pour inciter les propriétaires à réaliser des travaux, un calendrier précis d’interdictions de louer a été instauré. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne sont plus considérés comme décents. Sans travaux d’amélioration, ils ne peuvent plus être proposés à la location ni reloués en cas de départ du locataire ou de reconduction du bail. Viendront ensuite le tour des logements notés F en 2028, puis E en 2034. Ces mesures touchent spécifiquement les propriétaires qui mettent en location un appartement ou une maison.

Mais les copropriétaires occupants n’ont pas été oubliés et sont incités à s’intéresser aux parties communes de leur immeuble. La loi Climat et Résilience (loi n° 2021-1104 du 22.8.21) impose ainsi aux syndicats de copropriétaires de saisir à bras-le-corps le sujet des travaux, en votant sur l’établissement d’un projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) et en faisant réaliser un DPE collectif.

Un projet de PPT obligatoire dans tous les immeubles anciens

Se prononcer sur l’établissement d’un projet de PPT est désormais obligatoire pour tous les immeubles en copropriété de plus de 15 ans, à destination partielle ou totale d’habitation. La mesure s’est installée progressivement dans les ordres du jour d’assemblées, à partir de 2023 pour les syndicats de plus de 200 lots principaux ; en 2024 pour les immeubles dont le nombre de lots est compris entre 51 et 200, et enfin, depuis le 1er janvier 2025, pour les copropriétés de moins de 51 lots. « Ces dernières représentent les trois quarts du parc. La décision d’établir un projet de plan va donc apparaître cette année dans les ordres du jour des assemblées de la grande majorité des copropriétés », précise Henry Buzy-Cazaux, président de l’institut du management des services immobiliers.

Mais à quoi sert exactement ce nouveau document ? « L’ambition du projet de PPT dépasse la question de la rénovation énergétique, explique Pierre Évrard, directeur associé de Synergiec, mandataire spécialisé dans le financement de travaux. Il a pour objectif d’informer, d’une façon générale, les copropriétaires sur l’état de leur immeuble pour que ces derniers puissent prévoir et organiser les chantiers nécessaires à l’entretien de leur résidence. » Le document effectue une radiographie de l’immeuble et liste les travaux à prévoir sur les 10 prochaines années. Structure, parties communes et équipements communs sont passés au crible. Les préconisations de travaux, chiffrées, sont ensuite hiérarchisées et réparties par tranches de 3 ou 4 ans, selon l’urgence des chantiers. C’est un outil qui se veut donc tout à la fois informatif et didactique.

« Ce document, qui doit être établi par un bureau d’études ou un professionnel spécialisé, ne se contente pas d’identifier les travaux indispensables à la sauvegarde du bâtiment, il liste aussi les possibles axes d’amélioration, notamment en matière d’économies d’énergie », ajoute Pierre Évrard. Car le projet de PPT analyse également le degré de performance énergétique du bâtiment, ainsi que son niveau d’émissions de gaz à effet de serre. Pour ce faire, il peut s’appuyer sur un autre diagnostic, qui devient aussi obligatoire pour toutes les copropriétés : le DPE collectif.

Le DPE collectif bientôt indispensable

Jusqu’alors obligatoire pour les seuls immeubles de moins de 51 lots disposant d’une installation collective de chauffage, de climatisation ou d’eau chaude sanitaire, le DPE collectif va progressivement s’imposer dans toutes les copropriétés. Les résidences de plus grande taille n’étaient pas dispensées de pratiquer une analyse thermique, mais celle-ci, plus complète, prenait la forme d’un audit énergétique. « Ce qui change, désormais, c’est que toutes les copropriétés, avec ou sans installation collective de chauffage ou d’eau chaude, et quelle que soit leur taille, devront effectuer un DPE collectif », relève Rachid Laaraj, du courtier en syndic Synéval.

Sa mise en œuvre s’étale selon un calendrier similaire à celui du projet de PPT, mais décalé d’une année. Il est ainsi déjà obligatoire de réaliser un DPE collectif dans les copropriétés de plus de 200 lots depuis le 1er janvier 2024. Cette année, les copropriétés de 51 à 200 lots devront voter sa réalisation. Et en 2026, ce sera le tour des moins de 51 lots. Pour mémoire, le DPE analyse les caractéristiques du bâtiment, ses systèmes de chauffage, de production d’eau chaude et de ventilation. Il évalue la quantité d’énergie consommée par la copropriété, ainsi que le niveau de ses émissions de gaz à effet de serre. Comme pour un logement individuel (parties privatives du lot, en copropriété), il attribue une étiquette à l’immeuble, graduée de A à G. Il se conclut par des recommandations de travaux d’amélioration de la performance énergétique et une estimation de leur coût.

Un financement à trouver

Le coût d’élaboration d’un projet de plan pluriannuel de travaux varie en fonction du nombre de bâtiments analysés, des équipements collectifs, ou des diagnostics déjà réalisés. Selon Olivier Safar, syndic dans les Hauts-de-Seine (92), « il faut compter entre 3 000 et 5 000 € pour un immeuble de moins de 50 lots ». Pour financer cette étude, la copropriété peut puiser dans son fonds travaux « Alur » (art. 14-2-1, 1° de la loi de 1965). Certaines localités subventionnent aussi les diagnostics indispensables aux travaux de rénovation en copropriété. Par exemple, la ville de Paris propose un « chèque audit » de 5 000 € pour réaliser ce qu’elle nomme un diagnostic technique global (DTG). Plus large que celui défini par loi, il inclut un projet de plan pluriannuel de travaux (apc-paris.com).

Que deviennent les anciens diagnostics ?

Ces nouvelles mesures ont le mérite d’unifier et de clarifier les dispositifs pour toutes les copropriétés. Pas d’exception ni de dispense. À terme, chacune devra disposer d’un projet de PPT et d’un DPE collectif, adossés à un fonds de travaux sur lequel seront placées les sommes nécessaires à leur réalisation échelonnée (voir encadré p. 20). Toutefois, un rejet des copropriétaires n’est pas exclu, surtout dans les résidences qui ont déjà effectué les précédents diagnostics. « De nombreux copropriétaires sont perdus car le syndicat a parfois déjà réalisé un DPE collectif, un audit énergétique ou un diagnostic technique global (DTG), constate Olivier Safar, syndic de copropriété dans les Hauts-de-Seine (92). Ils hésitent donc à financer de nouvelles études avec de l’argent, qui plus est, qui n’est pas dépensé en travaux. »

Notez toutefois que si la copropriété dispose déjà d’un DPE collectif ou d’un audit énergétique, celui-ci peut servir pour l’élaboration du projet de PPT. « À condition qu’il ne soit pas devenu obsolète, prévient Pierre Évrard. Soit à cause de l’évolution de la méthode de calcul de ces diagnostics, soit parce que le syndicat a réalisé des travaux depuis leur élaboration, altérant de fait leurs conclusions. »

Enfin, les syndicats qui ont réalisé un diagnostic technique global (DTG) – non obligatoire, sauf dans les immeubles de plus de 10 ans qui font l’objet d’une première mise en copropriété et, à la demande de l’administration, dans les immeubles insalubres ou en état de péril – sont dispensés d’adopter un projet de PPT, à condition qu’il ne préconise aucuns travaux dans les 10 ans suivant son élaboration. Par ailleurs, le DTG inclut déjà un DPE collectif (art. L 731-1 du code de la construction et de l’habitation).

« Ne bâclez pas le plan de travaux. » Pierre Évrard, directeur associé de Synergiec.

Réaliser un projet de PPT permet d’avoir une analyse complète de l’immeuble. Cette étude ne doit pas être faite à la hâte uniquement pour respecter l’obligation légale. Elle serait inutilisable, et la copropriété devrait, tôt ou tard, financer un autre audit pour obtenir un examen fiable, propice à une réflexion objective sur l’état de la résidence et des travaux à y mener.

De nouvelles obligations sans réelle sanction

Si les syndics ont l’obligation d’inscrire la question de l’élaboration d’un projet de PPT ou d’un DPE collectif, les copropriétaires ont encore le dernier mot. « Ces décisions nécessitent un vote en AG à la majorité simple de l’article 24. Les copropriétaires peuvent donc voter contre. Dans ce cas, le syndic devra inscrire de nouveau la question à l’ordre du jour de chaque assemblée suivante, jusqu’à son adoption », précise Olivier Safar.

Mais que doivent voter exactement les copropriétaires ? Concrètement, une première AG décide de réaliser, ou non, un projet de PPT. En cas de vote pour, le syndic est mandaté pour présenter un ou plusieurs bureaux d’études dont la mission sera de réaliser le document. La même AG peut éventuellement donner délégation au conseil syndical (CS) de choisir parmi les candidats (art. 21-1 de la loi de 1965). Dans le cas contraire, ce choix sera du ressort de l’assemblée suivante. Puis, une fois le projet de PPT élaboré, l’AG devra se prononcer sur la mise en œuvre du plan. Cette fois, les travaux se décident à la majorité absolue de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires).

« Voter un projet de PPT n’implique pas de réaliser les travaux qu’il préconise. L’assemblée reste, ici encore, libre de voter tout ou partie des travaux. Ou même aucuns », note Olivier Safar. En toute hypothèse, retenez que la copropriété devra revoter un nouveau projet de PPT au bout de 10 ans. C’est en effet un diagnostic obligatoire et il n’est valable que pendant cette durée.

Alimenter le fonds travaux

L e fonds travaux Alur permet aux copropriétaires de faire face aux dépenses d’études et de travaux nécessaires à l’entretien et à la sauvegarde de l’immeuble. Chacun doit y cotiser à hauteur de ses tantièmes de parties communes. Son montant, voté en AG, équivaut, au minimum, à 5 % du budget prévisionnel. Lorsqu’un plan pluriannuel de travaux (PPT) a été élaboré puis adopté, le vote de tout ou partie des travaux qu’il préconise porte ipso facto la cotisation minimale à 2,5 % du montant des travaux décidés par les copropriétaires, toujours dans un minimum de 5 % du budget prévisionnel (art. 14-2-1 de la loi du 10.7.65).

Une absence préjudiciable pour les futurs vendeurs

Si la loi ne sanctionne pas les syndicats qui ne voteraient pas l’élaboration d’un projet de PPT ou la réalisation d’un DPE collectif, les incidences d’une telle inaction pourraient se retourner contre les copropriétaires eux-mêmes. Tout d’abord, parce que ces documents doivent désormais être joints à la longue liste de ceux que le vendeur doit fournir à tout acheteur d’un lot de copropriété (art. L 721-2 du code de la construction et de l’habitation).

L’objectif est d’alerter l’acquéreur sur les potentiels travaux à venir dans l’immeuble, afin qu’il puisse en prévoir le budget et négocier le prix en conséquence. L’enseignement apporté ces dernières années par le DPE individuel est à cet égard significatif. En effet, personne n’ignore désormais qu’une mauvaise note peut avoir une incidence sur le prix de vente d’un bien, mais également sur sa durée de mise en vente. « Il est probable qu’une copropriété dépourvue de ces nouveaux diagnostics collectifs fasse fuir de potentiels acquéreurs et entraîne une décote de la valeur de ses lots sur le marché », avance Henry Buzy-Cazaux.

Et ce ne sera sans doute pas la seule conséquence dommageable lors de la vente d’un lot. À l’instar du DPE individuel, un projet de PPT et un DPE collectif pourraient aussi avoir une incidence sur l’octroi des crédits immobiliers, et donc sur le nombre de candidats potentiels à l’achat. « Les banques sont devenues très attentives à la question des travaux à réaliser. L’étiquette énergétique est désormais systématiquement prise en compte. Une mauvaise note implique des travaux dont il faut pouvoir financer le coût. Le risque d’impayés augmente alors, et les banques n’hésitent plus à refuser un prêt ou pratiquer un taux de crédit plus élevé », constate Henry Buzy-Cazaux.

Des aides aux travaux, MaPrimeRénov’ copropriété en tête

Le constat est sans appel : « Les copropriétés n’échappent pas à la rigueur économique du moment. Comme les particuliers, elles sont dans l’attentisme face aux crises actuelles : inflation et énergie, principalement. Elles ont donc tendance à décaler leurs dépenses trop importantes, comme les travaux », constate Rachid Laaraj, fondateur du courtier en Syndic Synéval. Les aides publiques ont pourtant été maintenues en 2025. Les travaux de rénovation qui permettent à la copropriété d’atteindre un gain éner gétique d’au moins 35 % sont financés à hauteur de 30 % par MaPrimeRénov’. Ce taux est même porté à 45 % si les travaux mènent à un gain énergétique d’au moins 50 %. Une bonification de 10 % s’ajoute en cas de « sortie de passoire énergétique » (immeubles classés F ou G qui atteignent la classe D, au minimum), et de 20 % pour les copropriétés fragiles et en difficulté. S’y ajoutent des primes accordées dans le cadre des certificats d’économie d’énergie. Des aides qui peuvent parfois être complétées localement.

Un impact sur la prime d’assurance

Autre conséquence préjudiciable d’une absence de projet de PPT, son effet potentiel sur la prime d’assurance de l’immeuble. En principe, toutes les copropriétés sont couvertes par une assurance multirisque immeuble (MRI). Le calcul de la prime dépend des garanties choisies, mais également de l’évaluation des risques de sinistres effectuée par la compagnie. Ici encore, les assureurs risquent d’observer de près le projet de PPT (ou son absence) lors de la souscription ou du renouvellement du contrat et d’adapter leur prime en conséquence. Un exemple : la copropriété a déjà subi plusieurs dégâts des eaux et des travaux sont considérés comme indispensables sur les canalisations ou sur la toiture, mais le syndicat n’envisage pas la réfection du réseau ou de l’étanchéité de la couverture ? La prime dégâts des eaux s’envolera, majorant encore les charges de la copropriété.

Notez également que les pouvoirs publics ont, dans certaines situations, la possibilité de pallier le manquement du syndicat. Dans le cadre de la lutte contre l’habitat indigne, le maire, le préfet ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) du lieu de situation de l’immeuble peut demander au syndic de lui transmettre le PPT adopté pour vérifier que les travaux programmés permettent de garantir la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité des occupants.

En ligne de mire, les immeubles à risque : insalubres ou touchés par un arrêté de péril. En l’absence de plan ou si les travaux ne semblent pas suffisants au regard de l’état du bâtiment, l’administration pourra alors, de sa propre initiative et aux frais des copropriétaires, élaborer ou actualiser le contenu du PPT. Face à cette pression des pouvoirs publics, les copropriétaires ne pourront plus continuer à refuser de voter les travaux indispensables.