Flashback 2021 : Le rapport amoral du Conseil Syndical Belles Challes Lauzières
- bclinfos
- 16 mai
- 31 min de lecture
Distribué en novembre 2021 préalablement à l'AG
Ce rapport se scinde en 2 parties, la première sous forme de propositions concrètes à mettre en œuvre lors de prochaines AG, la seconde liste les points de faiblesse de l’actuel Conseil qui ont amené les questionnements et parfois reproches échangés lors du mandat.
Table des matières
Partie 1 - Des propositions concrètes :
Reconnaître et renforcer les points forts de l’équipe actuelle :
Afin d’assister le Conseil je propose :
· D’élargir les contributeurs à des copropriétaires non-Conseillers (en attendant de revoir le règlement de copropriété) mais souhaitant participer à l’effort collectif
· D’adjoindre ces contributeurs sur les dossiers existants, notamment celui des travaux dont l’ampleur est très significative, les impacts conséquents et les risques multiples
· D’identifier parmi les copropriétaires les professionnels des domaines traités afin de solliciter leurs conseils et avis sur certains dossiers
Faire progresser la gouvernance du Conseil Syndical :
Quelques règles simples à mettre en œuvre pour un fonctionnement transparent d’une équipe devant rendre des comptes. Je propose :
· Une réunion du CS mensuelle avec ordre du jour, compte-rendu des débats et enregistrement des décisions
· Une transparence accrue avec la publication des comptes-rendus (soit sur le site internet de la Résidence soit par mail)
· L’élargissement du vote aux membres suppléants
· Une représentation équilibrée des 3 bâtiments (D8, D9 et D10) au sein du Conseil
· Une communication plus fréquente sur la vie de la Résidence et de la station, des supports et une communication pédagogiques (l’expertise requise pour officier au Conseil doit être transmise afin de permettre aux copropriétaires de prendre des décisions éclairées)
· L’affectation des Conseillers à des commissions en charge des sujets importants (travaux, sécurité et nuisances, entretien et maintenance des installations, espaces verts, finances, communication & relations extérieures, …)
Construire un plan d’évolution de la résidence à 10 ans :
La mesure est déjà prévue dans la loi ELAN. Je propose :
· D’établir une liste des évolutions souhaitables lors des 10 prochaines années compte-tenu de l’état connu de la résidence :
o Accès sécurisés et vidéosurveillance
o Aménagements des espaces vides
o Rénovation des intérieurs
o Etanchéité des toits
· De reconstituer l’historique des réalisations importantes durant les 20 dernières années (remplacement de chaudières et ballons, changement de canalisations, mise aux normes électriques, équipements de sécurité, travaux de rénovation, …)
Refondre le règlement de copropriété :
Il est l’alpha et l’oméga de la copropriété et dans son état actuel est incompréhensible même pour un professionnel. Il est invoqué par certains comme une bible alors que la vie de la résidence a évolué depuis 40 ans. Je propose :
A court terme :
De demander à un professionnel un audit et une analyse détaillée afin d’identifier les risques qu’il comporte et les opportunités qui résulteraient de son évolution (ou pas)
A moyen terme :
Pour l’avoir déjà vécu dans des copropriétés plus modestes la révision du RC est un projet à 10 ans. Elle ne présente donc aucun intérêt pour les propriétaires de passage. Pour autant rétablir le règlement c’est permettre au Syndicat de vivre correctement durant les 50 prochaines années. Il s’agit donc d’un projet pour nos générations futures auxquelles nous devons penser si nous sommes attachés à notre patrimoine.
Partie 2 – Les raisons du questionnement :
La gouvernance selon le Conseil Syndical :
Appel à la démission :
Le Conseil a une notion de gouvernance bien restrictive et a mis en place un fonctionnement totalement hiérarchisé et maîtrisé par les 5 membres titulaires. Dans un courrier de mars 2021 Alexis Bellet me faisait la remarque suivante :
« Puisque de toute évidence tu préfères agir en toute autonomie, sans que quiconque ait un droit de regard, de modification ou de veto sur ce que tu fais, je te suggère de démissionner du Conseil Syndical. Tu pourras alors mettre en œuvre tes initiatives en toute liberté, et tu évitera ainsi au Conseil de devoir endosser ou renier des propos ou des actes qui, vu ta manière de procéder, ne seront jamais le fruit d'un consensus longuement négocié. »
Ce à quoi je répondais : « Quant à ta suggestion de démission elle ne te fait pas honneur, permets-moi donc de te rappeler que mon mandat provient de l’AG et pas du CS et que mon implication jusqu’à présent a été sans faille en dépit de tes allégations. Enfin tu sais bien que notre CS est une structure bénévole qui n’implique aucun lien hiérarchique et je n’ai donc pas à solliciter un accord ni à subir de « veto ». »
Et Alexis : « Concernant le PV, je te rappelle à nouveau que le PV que nous avons signé comportait deux erreurs de report de vote que nous avions trouvé nous-même. Tu ne pouvais donc ignorer que le PV que tu signais allait être modifié afin de corriger au moins ces deux erreurs, voire d'autres, si M Fournier en trouvait après un nouveau contrôle. Enfin concernant ta participation au CS, je n'ai fait que te suggérer de démissionner, puisque de toute évidence, tu refuses de te plier au respect du délai qu'impose l'obtention d'une décision collective. Il n'y a pas de hiérarchie dans ce conseil et c'est justement pourquoi il devrait y avoir un esprit de travail collectif. L'absence de hiérarchie, ce n'est pas l'anarchie. Toutes les initiatives sont les bienvenues, mais elles doivent être soumises à l'approbation du groupe. Tu as déjà montré à deux reprises que tu ne souhaitais pas te soumettre à ce droit de veto collectif, c'est pourquoi par souci de cohérence, je t'ai suggéré de démissionner. »
En conclusion : Bonjour à toutes et à tous, merci Alexis pour ces précisions. En ce qui concerne le PV je ne souhaite pas polémiquer plus avant, si tu penses que ton rôle de contrôle peut être en partie délégué au syndic, c’est ton choix et je le respecte. Par ailleurs si tu souhaites éviter les conflits, au sein de la copropriété, du conseil ou avec le syndic je suggère que tu remettes ton rôle de co-président à quelqu’un qui ne les fuit pas car il est utopique de penser que nous ferons avancer nos 600 copropriétaires et notre immeuble sans une mise au point de temps en temps (quitte à ce qu’une tête dépasse parfois du rang)
Adopter un mode de fonctionnement du Conseil clair :
Plus tard durant le mois de Mars Eric Condemine écrivait pour faire suite à ma demande de définition d’un mode de fonctionnement : « Enfin, faire la litanie des différents profils de conseils syndicaux n'apporte rien. C'est de la philosophie.Notre copro est formé de plus de 700 lots dont les copropriétaires se sentent (à part pour les travaux) peu concernés car les tantièmes sont très dilués, donc les risques financiers relativement faibles. Si on ne se présentait pas, il n'y avait plus personne pour faire le boulot. »
Et encore : « - On peut toujours s'interroger sur plein de choses. Il ne t'aura pas échappé que notre résidence ne fonctionne qu'à 50% sur une année s'agissant d'une résidence saisonnière. Il n'est donc pas anormal que le temps consacré soit un peu moins important sur la gestion courante (car je passe beaucoup de temps avec ABAMO, moi....) que sur une copropriété de résidences principales.Sur le temps passé, Annie fait un travail colossal (pour environ 60 % et moi (pour environ 20%) assurons la quasi totalité du travail à fournir et il est vrai que Annie apprécierait que d'autres y passent plus de temps, et cela est bien évidemment valable pour toi. La frivolité n'est peut-être pas là ou on le croit finalement...Je parle de temps utile à vérifier des factures, échanger avec Elegna sur les décisions à prendre, relire les contrats, passer du temps en réunion avec l'OT, Bourg Saint Maurice, ADS etc. et pas du temps à créer un site internet totalement déstructurant de notre point de vue.Pour être clair, des inspecteurs des travaux finis on en a à peu près 650 sur cet immeuble. En revanche, des inspecteurs des travaux finis insatisfaits et revanchards parce que l'on ne souhaite pas créer de la confusion avec un site internet semant le trouble, on n'en a qu'un il me semble. »
En juin 2019 Mr Fournier proposait un tableau de suivi bien utile pour tous les points en cours d’avancement. Ce tableau n’a été diffusé qu’une fois à l’ensemble du CS et réservé par la suite à quelques privilégiés.
Communiquer auprès des copropriétaires :
Les copropriétaires ont été nombreux à adresser des demandes pour une meilleure communication par le Conseil Syndical, Alexis Bellet reconnaissait d’ailleurs dès novembre 2019 plusieurs problèmes de communication : « Madame Long, membre du Conseil Syndical, assure bénévolement la gestion et la modération de ce groupe et elle veille à mettre à jour régulièrement la liste des membres de ce groupe, mais cette mise à jour n'est bien sûr pas quotidienne. Il reste la possibilité d'une erreur de transcription dans l'adresse e-mail, qui fera échouer l'envoi. »
Autre exemple, en juillet 2021 le Conseil faisait le forcing pour qu’une AGE se déroule par correspondance pour décider des travaux. Eric s’offusquait à ce moment-là que « seuls 10 copropriétaires se plaignaient sur les 400 adresses mails de la copro » et plaidait en faveur d’une AGE décidée en plein cœur de l’été sans prévenir pour éviter tout débat. Il répondait même qu’il était selon lui impossible d’organiser une AG en présentiel et vote par correspondance. A ce moment là, Alexis Bellet soulignait « Je m'associe tout à fait, également à titre personnel, au dernier message de Monsieur Condemine. Le choix qui s'est présenté à nous pour l'organisation de l'AG est bien celui que Madame Houin avait proposé dans son premier message : Soit retenir une date fixe à l'automne avec un vote par correspondance, soit attendre la fin hypothétique de la pandémie l'an prochain, pour pouvoir tenir une AG en présentiel sans contrainte sanitaire. Pour les raisons techniques et économiques très bien exposées par Monsieur Condemine, cette deuxième possibilité n'a pas été retenue. »
Je répondais alors à Annie Cotonnec : Bonjour Annie, en effet il n’y a pas eu de demande destinée à retarder les travaux, les demandes exprimées jusqu’à présent concernent la tenue d’une AGE classique (présentiel) qui permet (depuis toujours) une réponse par correspondance. Le refus du Conseil Syndical (auquel je ne m’associe pas en cette occasion) est d’autant plus perturbant que tous les membres qui se sont exprimés jusqu’à présent reconnaissent la complexité du dossier et la nécessité de répondre préalablement aux questions. Ce comportement, un peu enfantin, fait porter à l’avance sur les décisions une crainte qui n’est certainement pas légitime et donc un risque bien inutile. C’est d’autant plus dommageable pour le Conseil si le dossier est solide et le Conseil sûr de ses choix.
Les raisons pour lesquelles l’AGE a été fondue et renvoyée à l’AG n’est à ce jour toujours pas connue et le Conseil n’a fourni aucune explication à son attitude puérile
Contenir le nombre de participants aux AG :
Sous prétexte de mieux équilibrer la présence aux AG le Conseil a décidé de proposer d’alterner les AG à Paris (communications, transport et hébergement nombreux, nombre de copropriétaires voisins important) avec les Arcs (peu de copropriétaires et difficultés de transport et de communication en particulier durant les semaines de vacances scolaires) et choisi la semaine de Noël alors que nous sommes nombreux à rejoindre nos familles durant cette période.
La détermination des dates et horaires d’AG exclut quasi systématiquement les propriétaires en activité professionnelle. La dernière AG aux Arcs a été un échec (nombre de résolutions n’ont pu être adoptées), l’AG par correspondance (2020) ne répond en aucune façon aux nécessités de dialogue et de pédagogie de la copropriété et l’AG 2021 fixée en début de semaine dans l’après midi n’est qu’un exemple de plus de la sélection volontaire de profils séniors souvent moins revendicatifs, parfois plus faciles à convaincre et majoritairement très ancien dans la Résidence.
Ignorer le rôle du scrutateur :
J’ai été scrutateur à 2 reprises lors des AG de 2018 et 2020. Lors de l’AG 2018 le Syndic ne m’a jamais proposé de signer le PV, il a pourtant été diffusé (vous l’avez reçu sans ma signature). Lors de l’AG 2020 j’ai participé avec Alexis Bellet à la vérification du décompte des votes par correspondance. Nous avons passé 3 heures à contrôler la saisie des bulletins par le Syndic au cours desquelles des erreurs ont été détectées. Ces erreurs, manifestées par des corrections manuelles sur le CR de l’AG, n'ont pas été retranscrites dans le PV que vous avez reçu. Qui plus est ma signature a été copiée du PV vérifié vers le PV qui vous a été envoyé. Informé le Syndic n’a pas reconnu les faits (malgré un mail de Mr Fournier attestant de la copie de signature) et a diffusé le PV en l’état.
Répartition des charges entre Belles Challes et Lauzières :
Dès février 2019 A.Coutrot et P.Gombert alertaient sur une orientation du Conseil Syndical vers une répartition anormale des charges de désamiantage. La résolution 21 sous couvert d’une rédaction sibylline propose donc que les Lauzières supportent l’essentiel de la charge de désamiantage c’est pourquoi j’appelle les propriétaires des Lauzières à voter contre.
En septembre 2020 Alexis Bellet commentait le rapport amiante d’Ingeos : « Si tu pointais la synthèse finale et si je l'ai bien comprise, le Lauzières est pourri d'amiante, donc inutile de chercher plus en détail, toutes les fenêtres devront être désamiantées. La situation est plus variée sur Belles Challes, donc ça vaut le coût de prendre quelques échantillons supplémentaires pour discriminer plus finement les fenêtres avec amiante et celles sans. Le rapport de un à quatre entre le coût des analyses et le coût du désamiantage justifiant la poursuite de la recherche dans l'espoir de trouver plus d'une fenêtre sur quatre sans amiante. »
Montant des charges :
Le montant des charges de nos appartements est sur une pente croissante depuis 3 ans, le prix du M3 d’eau a subi une augmentation de 50%, les travaux de maintenance s’enchainent pour certains sans justification et nos moyens d’actions vis-à-vis des fournisseurs sont très limités. Je vous invite à faire la comparaison des montants de charges en 2017 et 2021.
Choix du syndic :
En mars 2021 je faisais la remarque suivante concernant le déroulement de l’appel d’offres : « Renouvellement du syndic : bien que la période n’y soit pas favorable nous étions parti sur une liste pléthorique avec un résultat décevant. Ne pas pouvoir mettre en concurrence notre syndic n’est pas une bonne nouvelle pour la copropriété et bien que je soit bien conscient de la valeur d’Elegna (pour être honnête je n’ai aucune velléité de changer) je crois que nous devons éviter les soupçons de collusion ou de favoritisme. De mon point de vue, ne pas présenter de syndic concurrent pour une copro aux Arcs est proche du foutage de gueule »
La réponse d’Eric Condemine : « C'est ton propos qui fait office de "foutage de gueule" pour reprendre tes termes. Lors du conseil syndical du 25 mai 2020 dernier, (auquel tu étais absent/sans commentaires), j'ai proposé d'organiser la consultation. Annie a travaillé durement pour établir les documents de consultation et j'ai passé quelques heures à rechercher dans les pages jaunes (internet) des prestataires susceptibles de répondre à notre consultation. Quelques 30 coups de téléphone plus tard, 20 courriers paramétrés, imprimés et mis en enveloppe (affranchies par mon employeur au passage...) les consultations sont parties. De mes mains. Tu as la photo des envois sur notre groupe whatsapp en date du 29/06/2020 à 11h52. C'est dommage que tu aies été absent parce que je n'ai aucun doute que tu te serai proposé pour faire le boulot à notre place. Quel dommage. En plus on aurait eu pléthores d'offres, c'est une certitude. Au passage, je te rappelle, car il semble que tu aies la mémoire courte, qu'en 2020 il y a eu un truc nommé COVID-19 qui a mis à mal, entre autres, l'ensemble des syndics du territoire (décalage des AG, impossible de convoquer, d'arrêter les comptes etc.)
En juin 2020 Eric Condemine faisait parvenir une liste de syndic à consulter au Conseil Syndical, voici les réactions des membres titulaires :
· Alexis Bellet : N'en connaissant aucun, je n'ai donc aucune préférence et donc aucune objection à faire.
· Charlotte Herrou : pas d'avis non plus, je n'en connais aucun.
· Alexandre Rochefort : Pas d d'objection non plus. Je n en connais aucun.
· Annie Cotonnec : Je n'ai pas d'avis.
· Séverine Long : Je ne connais pas non les syndics listés. Par expérience on peut adresser la liste complète certains ne répondront pas et d’autres trouveront la copropriété trop grosse.
· Ma remarque à l’époque : Eric pourriez-vous confirmer que vous connaissez et recommandez ces syndics (puisqu’ils sont inconnus de tous) ? Elegna n’étant pas dans la liste s’agit-il d’un oubli ou ne seront-ils pas consultés ?
Aucune réaction lorsqu’il s’agit de consulter des Syndics dont aucun n’est connu
Par ailleurs le contrôle des prestations d’Elegna par le Conseil laisse à désirer, ainsi en déc 2020 Alexis Bellet écrivait à propos de la transformation du bureau d’Angélique en bureau Elegna à 1800 : Ce n'est pas une surprise pour moi, Je sais qu'Angélique va de temps en temps s'occuper de copropriétés à Arc 2000 et elle reçoit au bureau des gens venus d'autres copropriétés. Tant que cela reste ponctuel et que le tarif d'Elegna se rapproche de celui d'un autre syndic, il n'y a pas trop à y redire. Le deal d'origine impliquait l'exclusivité de service, mais le surcoût consentit ne couvrait pas la totalité du salaire d'Angélique. Il n'est donc pas surprenant qu'il soit amorti par des activités annexes.
Contribution :
Début 2021 je proposais à Eric CONDEMINE et Annie COTONNEC de les assister dans le dossier des travaux. Voici leur réponse : « Concernant le projet de rénovation énergétique (le terme ravalement n'est vraiment pas approprié), je m'en occupe directement avec Annie COTONNEC et l'AMO (2 personnes chez ABAMO), et le SYNDIC. A moins que tu aies une immense expérience de Maitrise d'Ouvrage Privée, nous n'avons pas besoin de ressources complémentaires qui ajouteraient des couches au millefeuille inutilement en nous faisant perdre du temps. »
Censure :
Séverine Long est propriétaire et gestionnaire de la liste de diffusion des mails. Selon sa présentation lors de l’AG 2019 elle réalise une « modération » : Pour votre information, lorsqu’un mail est adressé à la liste de diffusion je reçois un mail m’indiquant qu’il y a un mail à modérer, je me rends sur le site de gestion des listes, je lis le mail et le diffuse si le contenu présente un intérêt collectif (les mails de remerciements ou d’acceptation ne sont pas diffusés, ni les spams ni les publicités bien sûr).
Quelques exemples factuels de censures réalisées « pour le bien de la copropriété » :
Mars 2019, réponse de Séverine Long concernant un mail de Mr Letellier sur les rénovations à venir : « Pour ne pas alimenter la liste de diffusion de desiderata divers et variés je ne l’ai pas diffusé. »
Avril 2019, réponse de Séverine Long concernant un mail de Mr Quinet sur la sécurité aux Lauzières : « Je n’ai pas diffusé ce mail à la liste étant directement destinataire. »
Juillet 2019, réponse de Séverine Long concernant un mail de Mme Antoinette Strzerzynski sur le début des travaux : « Je n’ai pas diffusé son mail qui était adressé à la copropriété.»
Aout 2019, réponse de Séverine Long concernant un mail de Pierre sur la présence d’une moto dans les étages : « Bon celui-là je ne l’ai pas diffusé....»
Oct 2019, réponse de Séverine Long concernant un mail d’E.Chelos sur la possibilité de signaler des locataires indélicats : « Mail non diffusé :, 1 - Alain s’étant adressé en privé à la propriétaire, 2 - La propriétaire a jugé bon de partager le mail avec la copro....»
Dec 2019, réponse de Séverine Long concernant un mail de V.Morillon sur les nuisances :
J’estime que son mail n’apporte rien à part remettre de l’huile sur le feu. En plus elle envoie des liens sans vérifier s’ils sont applicables.
Fev 2020, réponse de Séverine Long concernant un mail de D.Simmler sur la date de l’AGE :
Cette dame a également écrit sur la liste des copropriétaires mais je ne l’ai pas diffusé.
Avr 2020, réponse de Séverine Long concernant un mail de Mr Paone et Portelette sur le paiement des charges durant le confinement :
En pièce jointe un message de M. Portelette (similaire à celui de M. Paone).
Juin 2020, réponse de Séverine Long concernant un mail de Mr Coutrot sur les mesures sanitaires durant le déconfinement :
Il faut répondre rapidement au mail de M. Coutrot il vient de l’envoyer à la liste de diffusion des copropriétaires mais je ne l’ai pas diffusé.
Pour autant, Séverine Long n’hésite jamais à faire la promotion du festival de musique et à solliciter les copropriétaires pour mettre à disposition leur hébergement
Et je ne fais pas mention des communications perdues dont plusieurs copropriétaires a priori présents dans la liste ont fait état (cf prépa AG 2019)
Site internet copropriété :
En juin 2019 le contrat d’exploitation du site réalisé par JL.Philippe arrivait à expiration. Tout le monde s’est interrogé au sein du Conseil pour prolonger ce site mais aucun des membres du Conseil n’avait de temps. Je me suis proposé pour étudier cette prolongation, aucune réponse et aucune information ne m’ont été apportées afin de perpétuer l’ancien site qui a été désactivé par la suite.
Alexis Bellet avait d’ailleurs totalement ignoré ma demande lors de sa communication pré-AG en nov 2019 : « Enfin, le site Internet dédié à notre immeuble, que Jean-Louis Philippe avait créé et dont il assurait la gestion, n'a pas été repris à son départ du Conseil Syndical ; le temps et/ou la compétence manquant à ses actuels membres. »
Mais avait changé d’avis en février 2021 : « Sauf erreur de ma part, la question s'est posée le 23 juin 2019 lorsqu'il a fallu renouveler l'abonnement soit du nom de domaine, soit de l'hébergeur. A l'époque, tu as été le seul à avoir généreusement proposé de t'y intéresser. Si tu n'en as rien fait, l'abonnement a dû arriver à échéance et le site être effacé des serveurs de l'hébergeur. Si tu veux relancer ce média, ce sera sûrement apprécié des copropriétaires. »
Puis après une première ébauche :
Bonjour Frédéric,
Cette ébauche est très sympa. Je suppose qu'il ne faut pas s'arrêter à quelques incohérences dans les textes qui doivent provenir du site qui t'a servi de base. Dans la précédente version, JLP avait prévu un répertoire avec des documents comme le règlement de copropriété. A voir si ça a plus sa place ici ou sur le site d'Elegna.
Cordialement Alexis
On Fri, 5 Feb 2021 at 12:49, Frédéric Marchal <fmarcha3@gmail.com> wrote:
Bonjour et merci pour vos retours. Je propose de questionner les propriétaires sur l’utilité d’un site (simple et public) de présentation de l’immeuble qui offrirait les fonctionnalités suivantes :
Historique de la construction l’immeuble (patrimoine régional)
Photos diverses et variées libres de droit (appel à contributions demandé)
Liens avec d’autres organisations (3A, BSM, ADS, ABT, …)
Sondages divers
Consignes et infos diverses (numéros utiles, consignes COVID, …)
Actualités / Blog / Evènements
L’objectif étant d’assurer une présence numérique, y compris à partir des recherches Google, sans chercher à remplacer les échanges par mail mais en espérant fournir une plateforme pour le CS et Elegna et des communications cadrées et pérennes.
Et enfin :
Ne te précipite pas pour mettre ton site en ligne. Il me semble qu'il faut en affiner le contenu, car j'ai l'impression que tu as gardé beaucoup trop d'éléments et de textes qui conviendraient à un immeuble parisien doté 'un conseil syndical hyperactif, mais qui ne me paraissent pas convenir à notre immeuble. Et il y a quelques choix discutables. Note que je me demande si tu l'as vraiment mis à jour dans ton serveur car je ne vois pas trop de différence avec ta version d'ébauche. Si oui, voici quelques remarques non exhaustives :
- Sur la page d'accueil, le lien "Contact" du conseil syndical (écrit syndicalb) pointe vers le mail du syndic, et non celui du conseil.
- Je ne crois pas nécessaire de relancer un débat sur la localisation de l'AG. Nous avons défini un principe d'alternance et il vaut mieux s'y tenir quelques années.
- Les trois événements annoncés ne correspondent à rien pour nous, sont censés se tenir à Paris en 2025 et les pages en lien sont encore remplies du mode d'emploi du site.
- Pareil pour les trois liens en bas de page (comment communiquer ...)
- La page FAQ est bizarrement structurée et déclenche des téléchargements en rafale dans mon navigateur.
Pardon d'être si critique. Je sais que c'est du travail et c'est pour cela que je ne me suis pas proposé pour le faire !
Et ma réponse :
Bonsoir et merci Alexis pour tes remarques et le temps consacré à la revue du site. Rassure-toi il n’y aura pas de précipitation. Les éléments disponibles sont en partie factice merci de l’avoir noté. J’espérais qu’ils seraient remplacés par des éléments réels d’ici une première mise en ligne. Par exemple le sondage pourrait être centré sur la préparation de la prochaine AG et non sa localisation, idem pour les évènements (date de l’AG extraordinaire ?). Le contact est bien celui de l’intendante puisqu’elle gère le quotidien de l’immeuble et que je doute de trouver un volontaire au sein du CS (à moins que tu ne te portes candidat ?). La page FAQ est à ce stade essentiellement composée de documents téléchargeables, il me semble intéressant de travailler sur ce thème pour dégager au sein du CS les expériences qui génèrent des incompréhensions à répétition (taille des ouvertures dans les appartements, éléments du futur règlement intérieur, comment remplacer sa porte fenêtre sans attendre les travaux, …). Il serait également bon de compléter les thèmes du forum qui avait été particulièrement animé sur le précédent site permettant de déminer certains sujets sensibles. D’avance merci pour les prochains retours
Et proposition de communication le 12/2/21 :
Bonjour à toutes et à tous, je prépare une communication pour le site internet dont voici une première version :
Le CS a souhaité remettre à disposition des copropriétaires un site internet dont les fonctionnalités sont proches de celles du précédent site :
· Historique et photos de l’immeuble
· Forum de discussions (travaux extérieurs, aménagement espaces communs, nuisances,& groupes, maintenance, coupe des arbres, procédure SATI, …)
· Actualités
· FAQ et ressources documentaires diverses (numéros utiles, consignes, coordonnées Elegna, règlement intérieur, consignes de rénovation, …)
· Liens utiles
· Possibilité de déclarer les nuisances
Ces fonctionnalités pourront évoluer en fonction des demandes à venir
L’objet de ce site est de fournir une plateforme d’information et d’échanges divers entre copropriétaires, servant de référence dans le temps pour un certain nombre de sujets qui ne relèvent pas nécessairement du Syndic (par exemple les consignes lors de percements des voiles béton, les aménagements intérieurs, …)
Le site est disponible dans sa version initiale à l’adresse suivante : bclinfos.wixiste.com/accueil
Merci d’avance pour vos remarques et suggestions
L’avis d’Annie Cotonnec (après ma demande toujours aucune date pour une prochaine réunion du Conseil) :
Je pense effectivement que l l'opportunité de ce site doit être débattue lors d un prochain conseil. Il faut être prudent et ne pas soulever des questions qui ouvriraient des discussions sans fin comme nous en avons déjà connues... Tout ceci ne doit pas être fait dans la précipitation.
Et enfin le retour d’Alexis :
…Je pense que tu as compris que les membres du Conseil Syndical ne manifestent pas un enthousiasme délirant à l'égard de ton projet. D'abord pour les raisons énoncées ci-dessus, mais aussi parce qu'on se demande si tu n'as pas l'intention ultérieurement de réactiver par ce biais la proposition de centrale de réservation que tu avais faite et qui t'avait été refusée. Il est d'ailleurs un peu curieux que tu nous laisse comme choix : Je le mets en ligne avec votre accord au nom du Conseil ou je le mets en ligne sans votre accord en mon nom propre. Dans les deux cas, on se retrouve avec le site en ligne. Si jamais tu choisissais la deuxième option, aies l'amabilité de retirer toute référence au Conseil Syndical et de renommer le site Marchal-Info, afin d'en assumer ouvertement toute la responsabilité….
A quoi je répondais :
Bonsoir Alexis et merci à nouveau pour ton retour. Avant de rentrer dans les points techniques je tiens à rappeler mon support du consensus, je pense que nos échanges récents lors de la validation les bulletins de vote et la façon dont le PV d’AG a été validé le confirment. Toutefois pour qu’il y ait consensus il faut un débat que je n’avais pas réussi à initier jusqu’à présent, c’est chose faite, je t’en remercie. En ce qui concerne mon site de location centralisé il est en ligne depuis 4 ans (https://lauzieres.wixsite.com/copro) avec quelques copropriétaires loueurs et je me suis fait à l’idée qu’on ne force pas à boire un âne qui n’a pas soif, il n’y a donc pas de conspiration de ma part. En espérant que ma bonne volonté est établie je vais donc répondre aux autres remarques :
· Profession de foi pompeuse : certes, assister à une AG ferait certainement redescendre sur terre le plus rêveur des arcadiens, il suffit de se mettre d’accord sur une plus raisonnable
· Le numéro de téléphone est celui d’Elegna, il me semblait avoir répondu à la question dans mon mail précédent
· Il n’y a pas de copyright, les sources sont disponibles sur internet, pas nécessairement libre de droit mais connaissant un peu la jurisprudence dans ce domaine je dirais que nous pourrons réagir le cas échéant sans susciter d’émoi particulier auprès des ayants droit
· Sondage : dont acte (mais il me semblait que notre dernière AG en présentiel ayant eu lieu aux Arcs la suivante se tiendrait à Paris ?)
· Forum : tout l’objet du forum est de pouvoir accueillir les débats actuellement tenus par mail et qui sont effectivement fatigants. Chaque thème représente donc une occasion de censurer les mails afin de renvoyer le débat sur un média adapté en pull et non plus en push. Je n’ai pas l’intention de consacrer trop de temps à la revue des insultes mais je m’engage à les remplacer par des ***. Bien que je sois conscient de la difficulté du sujet sur les arbres, je ne sais même plus quelle décision a prise l’AG ! Le forum présente donc l’opportunité de mettre à la disposition de tous une synthèse claire (je ne la rédigerai pas car je ne me sens pas compétent sur le sujet) vers laquelle renvoyer bon nombre de copropriétaires
Le peu d’implication du CS ne m’avait pas échappé en effet, et c’est pourquoi j’ai pris sur moi d’avancer seul, ce ne sera ni la première ni la dernière fois. Je suis également conscient de la responsabilité que cela implique et c’est la raison pour laquelle nous avons cet échange. Que se passera-t-il lors du renouvellement du CS ? Je n’en ai pas la moindre idée. Quelqu’un d’autre peut-il reprendre le site ? Be my guest. Ce site (ou un autre) apporte-t-il une valeur ajoutée à la copropriété ? J’en suis persuadé, dans la mesure ou comme tout outil il est convenablement utilisé.
Résolutions d’AG non réalisées :
En Août 2017 l’AG a voté :
· la requalification de réserves en une loge destinés à l’employé de l’immeuble (119K€).
· La poursuite de l’étude en vue de la rénovation intérieure
Ces travaux n’ont pas été réalisés, le Syndic n’a pas donné suite à ces résolutions, le Conseil n’a pas contrôlé la réalisation ni constaté de défaut de mise en œuvre
Ostracisation des loueurs :
Le Conseil Syndical réalise systématiquement un amalgame entre les copropriétaires loueurs occasionnels et les loueurs professionnels en additionnant les premiers et les seconds dans le but de créer de la division et du ressentiment de la part des copropriétaires qui ne louent pas (à noter que prêter son appartement à ses enfants, petits-enfants, amis, parents, … vous fait passer dans la catégorie des loueurs).
Mail d’Annie Cotonnec à Eric Condemine à propos d’un projet de courrier préalable à l’AG 2019
Bonjour ÉricToutes mes excuses pour avoir tarde à te répondre mais j ai été particulièrement occupée avec les problèmes de bcl (de plus mon ordinateur est en panne)Je ne suis pas complètement convaincue de l efficacité de ta démarche :_ comme te l a expliqué Severine un système avec qr code existe déjà mais n est pas utilisé :a t on bien communique avec les copropriétaires sur ce système ?- à noter par ailleurs que les copropriétaires en cas de nuisances doivent appeler les vigiles ((s ils sont présents)et en cas de récidives la police ou la gendarmerieS il n'y a pas de vigiles c'est obligatoirement police ou gendarmerieMalheureusement ce n est pas le cas :confirmation par ces derniers hier en réunionLa aussi nous devons communiquerEnfin pour chaque appartement concerné un mail est adressé par angélique au propriétaire. Si c est régulièrement que cet appartement est signalé pour nuisances, pourquoi ne pas envisagé un constat d huissier..... Mais encore faut il qu'il soit présent au bon moment !
Il faut savoir qu Ads (pleine propriété et baux commerciaux) possède 38 appartements
66 appartements sont confiés en gestion à alpeva et cis avec possibilité d accueillir des groupes par des propriétaires quisouvent " ignorent" que leur appartement est occupé par des groupesComme je l ai précise à plusieurs reprises (ce n est pas efficace à 100%) mais j ai pu constater que ça marchait , il faut lors de la signature du contrat de gestion préciser :pas de location aux groupes.
Mais la plupart des propriétaires qui confient leur bien en gestionrecherchent un rendement quelles qu en soient lesconséquences par ailleurs et ce sont peut-être les premiers à raler lorsqu ils sont présents ?Bien cordialementAnnie cotonnec
Le Conseil diffuse en revanche toutes les demandes de location internes (en provenance de copropriétaires) qui ne sont donc pas considérées comme des locations « sales ». Eric Condemine écrivait à cet effet en février 2021 : « Concernant les annonces de type "appartement à vendre" "demande de locations d'appartements", je considère que les demandes via l'adresse copro google group restent raisonnables; à ce titre je trouve très bien que les copropriétaires puissent échanger entre eux de façon simple, pour se rendre service et sans passer par l'extérieur d'autant que ces annonces restent, de mon point de vue, relativement limitées. »
Pour rappel le règlement de copropriété stipule :
Confinement : les conseilleurs ne sont pas les payeurs
Après les discriminations répétées et les amalgames entre loueurs occasionnels et professionnels Eric Condemine récidive en nous proposant une leçon de morale qui bien sûr ne le concerne pas !
{conseil syndical} Annulations locations, condemine.eric@neuf.fr, 16 mars 2020 16:11, À copro-bcl, cs_bc_lz
Madame, Monsieur, chers copropriétaires,
S'il est fort probable que vos baux de locations saisonnières vous permettent juridiquement de conserver les loyers perçus, il me semble utile de rappeler quelques évidences pourtant souvent oubliées :
- la situation actuelle est exceptionnelle
- vos locataires ont, pour la plupart, fait entre 3h et 10h de route pour venir skier et trouver les stations fermées; ils ont probablement tous dû faire demi-tour ou repartir dès le lendemain de leur arrivée
- les français propriétaires de résidences secondaires (au moins une et parfois plusieurs)...), DONT NOUS FAISONS TOUS PARTIE, sont moins de 10% de la population française : nous sommes des privilégiés
- seulement 10% des français vont au ski une fois par an (alors que penser des français qui ont une résidence secondaire au ski, qui y vont régulièrement et qui louent parfois leur appartement ?)
Ainsi, le bon sens et la morale incitent au remboursement les loyers aux vacanciers déjà déçus quelque soit le droit applicable.
Partant du fait que les semaines entre maintenant et la fin de la saison sont très mal rémunérées (cause pas de vacances scolaires) vous aurez un manque à gagner de 1500€ à 2400€ maximum (avant impot car bien entendu vous déclarez tous ces revenus locatifs...) si tenté que 100% de vos semaines étaient louées jusqu'à la fin de la saison. Il y a donc 3 possibilités :
1) soit vous etes propriétaire d'une RS au ski à BCL et vous louez de temps à autres pour payer vos charges : vous perdrez peu (500€ ? 1000 € ?) et votre situation fait que cela ne vous posera pas vraiment de problème ... quand on a une RS au ski et qu'on vient souvent, c'est qu'on a les moyens de le faire non ?
2) soit vous etes un locataire "chevronné" et vous louez votre appartement tout l'hiver; vous aurez donc encaissé peut-etre 6 ou 7000 € de revenus locatifs cette saison au lieu des 8000 € habituels : dans ce cas la également cela ne devrait pas vous poser trop de problèmes il me semble...
3) si vraiment ces quelques centaines d'euros vous empêchent de vous nourrir, alors vendez votre residence secondaire !
Pour ma part, il ne me serait pas possible de me regarder dans la glace après avoir conservé les loyers ou même d'avoir proposé de les reporter sur la saison prochaine.
Dans tous les cas, il est hors de question que cette messagerie serve à un quelconque regroupement visant une action collective pour récupérer je ne sais quoi; c'est indécent eu égard à la situation actuelle alors si vous voulez réclamer vos loyers impayés, débrouillez vous seuls en dehors de cette messagerie. Ah si, j'oubliais, vous pouvez bien conserver 100% des loyers ... mais uniquement ceux versés par les Tour Opérators et les groupes ! Cela pourrait peut-être les inciter à ne pas revenir l'année prochaine...
Prenez soin de vous plutot que de faire vos comptes,
Bien cordialement, Eric CONDEMINE Membre du Conseil Syndical
Erreurs sur les coûts, délais et contenu des travaux de rénovation énergétique :
Eric Condemine a basé son discours de l’AG2018 sur une meilleure gestion des coûts, il a durant les 3 années écoulées répété le même message, le résultat est maintenant connu, l’opération sera plus chère que présentée initialement, aucune économie ne sera réalisée.
En juillet 2021 Eric Condemine annonçait : « …La bonne nouvelle est que le travail fourni cet hiver a permis des optimisations qui ont généré une baisse du budget d'environ 1 million d'euros ! »
La réalité décrite dans le tableau de comparaison des coûts (questions pour l’AG 2021) est toute autre. Aucune économie n’est réalisée par rapport aux coûts présentés en AG 2017, argument qui avait permis en 2018 au Conseil actuel de se débarrasser de JL.Philippe.
{conseil syndical} Tr: ABCL - LES ARCS - Diagnostic éléments bois
condemine.eric@neuf.fr ven. 20 déc. 2019 09:22
À cs_bc_lz
Pour votre parfaite information.
Cela va fortement faire baisser le budget charpente et mains courantes
Alexis Bellet prétendait en 2019 (cf CR informel de l’AG) qu’une subvention de 50K€ pourrait être obtenue, il n’en est rien à ce jour
Fev 2020 (avant confinement) : la consultation des MOE avait déjà pris du retard comme en témoigne le mail d’Aric Condemine
À a.bertens, Yoann, cs_bc_lz, stations, stations
Bonjour Messieurs,
Ne voyant rien venir, je commence à m'inquièter serieusement du planning, d'autant que les vacances scolaires vont venir perturber tout cela...
Pouvez-vous svp :
- nous dire quand vous prévoyez de consulter les équipes de MOE
- nous retransmettre un planning général prévisionnel permettant de voter les travaux fin d'année 2020
Lors de l’épisode de juillet 2021 (le Conseil a tenté de passer en force en imposant une AGE en plein cœur de l’été) j’avais demandé les documents suivants sans succès (au Conseil et au Syndic) :
· Cahier d’appel d’offres, réponses, critères et notation des répondants
· Historique du déroulement de l’appel d’offres (y compris mode de sélection des candidats)
· Nature de l’engagement des répondants sur les délais (déclaratif, pénalités de retards, …), quel moyens ou contraintes sont prévus pour éviter les travaux durant la saison
· Moyens et méthode de suivi du chantier par l’AMO, modalités de prononciation de la recette au niveau d’une tranche de travaux et de chaque appartement (comment le propriétaire va-t-il réceptionner les travaux)
· Répartition des coûts entre Belles Challes et Lauzières
· Construction du coût individuel en fonction des options retenues, évaluation pour chaque appartement ou type d’appartement
· Nomenclature des travaux et appartements (en clair pour que chaque copropriétaire puisse comprendre où, quand et comment se dérouleront les travaux)
· Contraintes diverses et variées à prévoir pour les copropriétaires : remise des clefs, présence pour celles et ceux qui ne souhaitent pas les mettre à disposition, préparation de l’appartement pour les travaux, remise en état après travaux
Coupe des arbres : les membres du Conseil ont droit à un traitement de faveur :
Séverine Long et Annie Cotonnec ont adressé des demandes hors AG à Alexis Bellet afin que les arbres gênant leur appartement soient coupés.
Bonjour Alexis
Je souhaiterais voir avec toi le méli melo des arbres devant chez moi. Nous pourrions voir ceci avec les membres du cs présents le 2 janvier. Qu en penses tu ?
Cordialement
Annie
Bonjour Séverine,
Si tu peux reprendre une photo qui montre le sol, afin que je puisse situer ce sapin par rapport au tunnel skieur, cela me serait bien utile. Je ne me souviens plus si tu était encore là quand nous avons décidé de changer l'heure de la réunion du 2 janvier. A tout hasard, sache qu'elle a été avancée à 9h, pour éviter de sacrifier une journée de ski.
Cordialement
Alexis
On Sat, Dec 28, 2019 at 1:28 PM <severine.long@gmail.com> wrote:
Bonjour à tous,
Pour faire suite à l’assemblée générale, je vous envoie 2 photos du sapin que je voudrais voir couper au sud de Belles Challes. Il pourrait être remplacé par un feuillu.
Placement de la trésorerie : perte de 70K€ par an en 2021 et 22
3,5 millions d’euros sont placés sur un compte à terme (13 mois) avec un taux d’intérêt à 0,45% brut (mail F.Fournier du 30/12/2019). Soit pour les années 2018, 19, 20 une perte minimum de 0,5% par an (inflation à 1%). Pour l’année 2021 et 2022 l’inflation se situera entre 2 et 3% soit une perte nette annuelle de 2% (# 70K€). Alors que sur les dernières années les charges de copropriété ont explosé nous avons donc perdu en pouvoir d’achat à cause d’une décision controversée au sein même du Conseil.
Alexis Bellet en sept 2020 répondait à ma demande de distribution : Concernant l'usage et le placement des fonds actuellement en banque, je n'ai pas d'opinion vraiment tranchée. Le fait de passer de deux banques à une seule réduit les frais bancaires, mais fait perdre l'une des deux garanties de l'état à hauteur de 100 000€ pour les fonds placés. J'aurais tendance à préférer le "pas tous les oeufs dans le même panier". Sur le fait de rendre les fonds aux propriétaires, je comprends l'avis de Frédéric, la redistribution permettant de réduire le risque en cas de faillite d'une banque. Mais d'un autre côté, alors que nous entrons dans une période économique difficile, où parmis les près de 700 propriétaires de l'immeuble, il est hélas probable que certains rencontrent des difficultés de paiement, il me semble préférable de ne pas compliquer la collecte des fonds travaux en gardant dans les comptes de l'immeuble tout ce qui y est déjà rentré. Ceci évitera un retard supplémentaire dans les travaux, le syndic devant attendre que la totalité des fonds soient rentrée avant de lancer leur exécution.
Christine Boquet répondait Une solution pourrait être de passe à une banque sur la base des fonds garanties et rembourser aux propriétaires le solde.
Et pour finir, lors du sondage lancé sur le sujet une remarque d’Eric Condemine qui résume bien ses centres d’intérêt : « …C'est encore une façon fallacieuse évidente de tenter de nuire au syndic et au conseil syndical… »
Défaut de communication auprès des copropriétaires
Mes demandes répétées de communication auprès des copropriétaires se sont régulièrement heurtées à un manque de volonté de la part du Conseil
Bonsoir Frédéric,
Ce que je t'ai répondu visait surtout à susciter des contributions de la part des membres du conseil sur le sujet dont ils s'occupent plus particulièrement. Dans l'état, ce texte manifeste surtout le peu d'attention que j'accorde en ce moment à la vie de l'immeuble. Je te prie donc instamment de ne pas diffuser mes réponses telles qu'elles, mais de bien vouloir attendre des contributions plus fondées et argumentées de la part des autres membres du conseil.
Il me semble que c'est Annie qui avait rédigé un texte de bienvenue, je lui laisse le soin d'éventuellement te le transmettre. Je n'ai pas souvenir d'une décision formelle concernant la reconduction du syndic, si ce n'est que notre appel d'offre n'a pas été couronné du succès escompté. Sur les 17 syndics contactés, les trois offres reçues n'offrant pas l'ensemble des services requis et le souci de la continuité nous a fait opter pour la reconduction. Mais là encore, ma mémoire peut me jouer des tours.
Alexis
On Thu, 25 Mar 2021 at 17:12, Frédéric Marchal <fmarcha3@gmail.com> wrote:
Merci Alexis pour ta réponse, tu ne verras pas d’inconvénient à ce que je diffuse celle-ci auprès des copropriétaires (pas d’avancement, c’est une information) ? En ce qui concerne la lettre d’accueil des copropriétaires j’aimerais disposer d’une copie, peux-tu me la transmettre stp ? Je n’ai pas retrouvé le compte-rendu de la réunion du conseil syndical actant d’un seul syndic présenté à l’AG peux-tu également me le faire parvenir ? D’avance merci pour ton aide
Frédéric Marchal
De : cs_bc_lz@googlegroups.com <cs_bc_lz@googlegroups.com> De la part de Alexis Bellet
Envoyé : jeudi 25 mars 2021 15:50
À : Conseil Syndical <cs_bc_lz@googlegroups.com>
Objet : Re: {conseil syndical} Note d'information aux copropriétaires
Bonjour,L'intention est louable, mais il faut que chaque chapitre trouve un rédacteur et qu'accessoirement, il y ait quelque chose de nouveau à dire.Travaux de façade : J'espère qu'Éric me démentira, mais je crains que nous en soyons toujours à la phase d'étude et que le début des travaux soit toujours prévu au mieux pour l'automne. donc rien de neuf.
· Coupe des arbres : Seule la résolution de M Beaurin étant passée, il doit décider lui-même avec M Fournier quels arbres couper côté nord. J'étais censé participer en avril, mais l'interdiction de voyager d'une région à l'autre va peut-être me mettre des battons dans le TGV.
· Nuisances : Les procédures mises en place par Jean-Louis Philippe sont toujours suivies, mais faute de clients, elles sont pratiquement sans objet.
· Fibre optique : Je n'ai aucune information sur le sujet. Si quelqu'un en a ...
· Ventilation : Veolia persiste à dire qu'il n'y a globalement pas de problème, même s'ils sont appelés fréquemment pour résoudre des problèmes bien réels.
· Réserves : Le repérage des réserves a été terminé. J'ignore si certaines sont ouvertes à la location.
· Lettre de bienvenue : Le message de présentation de l'immeuble est, je le suppose, envoyé aux nouveaux propriétaires.
· Sur les sondages, comme je l'ai déjà indiqué, je ne suis pas favorable à l'idée de remettre sur le tapis des sujets déjà longuement débattus, voire votés. Ceci étant, comme tu proposes de faire ça sur ton site, pour lequel le conseil n'a pas son mot à dire, tu peux faire ce que bon te semble. En retour, les résultats de ces éventuels sondage n'engageront en rien le conseil
Alexis
On Thu, 25 Mar 2021 at 11:44, Frédéric Marchal <fmarcha3@gmail.com> wrote:
Bonjour à toutes et à tous, je renouvelle ma demande d’une note d’information (sur le format de celle réalisée en août dernier) pour informer les copropriétaires de l’avancement des sujets en cours (notamment ceux évoqués en AG) :
· Projet de rénovation extérieure
· Coupe des arbres
· Mesures contre les nuisances, réunion avec le maire, renouvellement des mesures la saison prochaine, projet de règlement intérieur
· Déploiement fibre optique
· Problèmes de ventilation et chauffage durant la saison
· Etat des réserves, certaines sont-elles libres pour la location ?, porte des caves
· Lettre de bienvenue aux nouveaux copropriétaires : mise à disposition pour information
En complément je pense proposer les prochains sondages suivants sur le site internet :
· Fréquence des notes d’information du CS aux copro (mensuelle, trimestrielle, annuelle)
· Aménagements de sécurité souhaités (fermeture résidence, mise en place caméras de videosurveillance, embauche gardien (déjà voté en AG))
· Placements financiers : Quelles mesures devraient être envisagées pour remédier au taux dérisoire (coutant donc de l’argent aux copropriétaires du fait de l’inflation) et au risque en cas de défaillance de la banque (distribution aux copropriétaires, affectation aux appels de fond travaux, ne rien faire)
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