Tout comprendre du plan pluriannuel de travaux (PPT) en copropriété

Nombre de copropriétés voient leur état se dégrader suite aux reports de chantiers pourtant indispensables.

À compter du 1er janvier 2024, les copropriétés de plus de 15 ans et de plus de 50 lots doivent élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux et le voter. Nos conseils pour s'y préparer.

La rénovation d'un immeuble nécessite de la préparation et de l'argent. Faute de l'une ou de l'autre, nombre de copropriétés reportent des chantiers pourtant indispensables et, lentement mais sûrement, leur état se dégrade.

Partant de ce constat, la loi Climat et Résilience a mis en place, en 2021, l'obligation d'élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) dans les copropriétés construites depuis plus de 15 ans (1). Réalisé à partir d'une analyse du bâti – ou, quand il existe, d'un diagnostic technique global (DTG) – et d'un diagnostic de performance énergétique (DPE), il doit permettre d'identifier et de programmer les travaux indispensables. C'est une entreprise de longue haleine.

Les copropriétés de 51 à 200 lots (2), après celles de plus de 200 lots, sont invitées à se doter d'un projet de PPT à compter du 1er janvier 2024 (3). La vôtre est-elle prête ?

L'objectif : un bilan de santé de votre immeuble

Ce document, établi sur la base d'un rapport d'expert, doit identifier deux types de travaux : ceux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité de ses occupants ; et ceux visant à améliorer sa performance énergétique. Ils sont hiérarchisés par le projet de PPT et leur coût fait l'objet d'une estimation sommaire (1). Les plus urgents, ceux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les 10 prochaines années, donnent lieu à une proposition d'échéancier (1).

Le niveau de performance que les travaux de rénovation énergétique doivent permettre d'atteindre est évalué dans le document, en détaillant les économies d'énergie et la réduction d'émissions de gaz à effet de serre visées. Le but est que les copropriétaires, ainsi informés des travaux qui s'imposeront à eux au fil du temps, soient en mesure de les financer le moment venu.

Et les copropriétaires actuels ne sont pas les seuls concernés : en cas de vente d'un lot, le projet de PPT (ou le PPT lui-même s'il a été voté) devra figurer dans la liste de documents à remettre à l'acquéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse de vente (ou de l'acte authentique), au même titre que le carnet d'entretien de l'immeuble et les informations relatives à son organisation et à sa situation financière. Cette obligation de transmission entrera en vigueur le 1er janvier 2024 dans les immeubles de plus de 200 lots, le 1er janvier 2025 dans ceux comprenant de 51 à 200 lots, et le 1er janvier 2026 dans les moins de 50 lots. Notez que la transmission du PPT (projet ou plan, voté ou non) n'est pas requise si l'acquéreur est déjà copropriétaire au sein de l'immeuble.

La portée : un simple projet, pour commencer

La mise en œuvre de cette obligation incombe au syndic. Il doit inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale (AG) le vote des modalités de réalisation du projet de PPT (4). Ce qui implique qu'il ait déjà pressenti un ou plusieurs professionnels. Le projet sera ensuite présenté aux copropriétaires, lors de l'AG qui suivra son élaboration. S'il s'avère que des travaux sont nécessaires dans les 10 ans, le projet sera mis au vote durant la même assemblée (5). Mais les copropriétaires gardent leur pouvoir de décision : l'AG a la possibilité de valider tout ou partie du plan, ou de choisir de le laisser à l'état de projet. Dans ce cas, la question de son adoption, totale ou partielle, sera remise chaque année à l'ordre du jour de l'AG approuvant les comptes. Stanko Trifunovic, architecte et responsable de la coopérative technique de l'Association des responsables de copropriétés (ARC), voit le projet de PPT comme « un mémorandum qui laisse une grande latitude quant au calendrier et à l'ordre des travaux ».

Attention, cependant, à ce que cette souplesse n'aboutisse pas à vider le projet de PPT de toute substance. « L'exercice n'est concluant que s'il s'accompagne de discussions, entre l'expert qui le réalise et le conseil syndical, puis entre les copropriétaires, poursuit Stanko Trifunovic. Sans cela, il sera vu comme une obligation de plus et ne débouchera sur rien. »

L'expert : un tiers de confiance indépendant

Parmi les modalités du projet de PPT à voter en AG, le choix du ou des professionnels chargés de l'établir obéit à certaines règles. Le plan portant à la fois sur la structure de l'immeuble et sur ses qualités énergétiques, ils doivent posséder des compétences dans ces deux domaines (6). Ce qui désigne naturellement les bureaux d'études pluridisciplinaires ou un architecte accompagné d'un diagnostiqueur formé au diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif. Ils doivent être en mesure de prouver leurs compétences, et attester de leur indépendance vis-à-vis du syndic et des entreprises intervenant dans l'immeuble.

Un diagnostic adapté à votre copropriété

L'ampleur de la tâche qui consiste à analyser le bâti, en vue d'établir un projet de plan pluriannuel de travaux (PPT), est très variable d'une copropriété à l'autre. Cela peut aller vite si l'immeuble est bien entretenu et sans gros équipement commun, ou, au contraire, demander une exploration plus longue et approfondie, si la copropriété n'a pas voté de travaux depuis longtemps et si des désordres répétés affectent les parties communes, a fortiori en présence d'un chauffage collectif. La période de construction joue aussi : les caractéristiques techniques et les faiblesses structurelles du bâti diffèrent selon, notamment, que l'immeuble date d'avant ou d'après la première réglementation thermique (1974). Votre syndic vous conseillera peut-être de réaliser un diagnostic technique global (DTG) * incluant un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif. Ce DTG fait l'objet d'un référentiel, élaboré conjointement par l'Agence parisienne du climat (APC) et l'Association des responsables de copropriété (ARC), qui vient d'être révisé. Mais le bilan initial de copropriété (BIC) proposé par l'ARC, moins lourd qu'un DTG et lui aussi mis à jour pour y intégrer les exigences du PPT, sera mieux adapté si l'immeuble est plus petit, en bon état ou sans équipement collectif. * Comme le prévoit l'article L 731-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH).

Le coût : pris en charge par le fonds de travaux et des aides

Thierry Marchand, administrateur délégué de la chambre des diagnostiqueurs de la Fnaim, note qu'« un projet de PPT ne doit pas coûter plus de quelques centaines d'euros par copropriétaire. Si, à cette occasion, le professionnel met en évidence la nécessité d'effectuer des études plus coûteuses justifiant le recours à un maître d'œuvre, il le signalera dans son rapport ». Il faudra alors peut-être faire le choix d'un diagnostic technique global (DTG), sorte de super-PPT plus poussé et qui englobe ce dernier (voir l'encadré ci-dessus). Sa réalisation peut coûter beaucoup plus cher. L'élaboration du projet de PPT est normalement financée grâce au fonds de travaux que la copropriété est légalement tenue de constituer (7). Ce fonds est abondé par des cotisations qui ne peuvent être inférieures à 5 % du montant du budget voté en AG tant qu'aucun projet de PPT n'a été adopté. Ensuite, la loi impose le respect d'un double plancher : 5 % du budget prévisionnel et 2,5 % du montant des travaux contenus dans le plan. Des aides locales peuvent être sollicitées pour financer l'élaboration du projet. C'est le cas à Paris et dans sa proche banlieue, où la réalisation du DTG proposé par l'Agence parisienne du climat (qui inclut, donc, un PPT) peut être subventionnée à hauteur de 5 000 €.

Références

(1) Art. 14-2 de la loi no 65-557 du 10.7.65. (2) Lots à usage de logement, de bureaux ou de commerce. (3) L'obligation est effective depuis le 1.1.23 dans les copropriétés de plus de 200 lots et le sera à compter du 1.1.25 pour celles de 50 lots et moins. (4) Majorité de l'article 24. (5) Majorité de l'article 25. (6) Le décret n° 2022-663 du 25.4.22 fixe les compétences et garanties exigées. (7) Art. 14-2-1 de la loi n° 65-557.