Stations de ski : les copropriétaires galèrent dans leur rénovation énergétique

En Haute-Savoie, les copropriétaires ne contestent plus les besoins de rénovation énergétique. Mais entre budgets élevés, aides incertaines et calendrier réglementaire contraint, le passage à l’acte devient souvent difficile selon une étude de la Fnaim SMB.

L’enquête menée auprès de 70 syndics par la Fédération nationale de l’immobilier Savoie Mont Blanc (Fnaim SMB), représentant 52 886 lots, dresse un état des lieux précis.

23 rénovations énergétiques sont actuellement en phase de travaux, 32 ont été votées sans être engagées et 68 sont en phase d’étude.

Et les budgets sont conséquents : seulement 5 % des opérations de rénovation ont un budget compris entre 100 et 500 000 €.

Pour les autres, la facture est lourde : 47 % des opérations votées ou en cours se situent entre 500 000 et un million d’euros, 32 % entre un et 1,5 million et 16 % au-delà d’1,5 million d’euros.

Les travaux portent d’abord sur l’isolation des façades, couplée dans 60 % des cas à la réfection de la toiture. « Le deuxième poste de travaux concerne la mise en place ou la rénovation des VMC », précise Raphaël Debernardi, vice-président de la Fnaim SMB, en charge des questions de performance énergétique des bâtiments. « Le changement de chaufferie ou système de chauffage ne concerne que 25 % des cas de rénovation énergétique. Le dernier poste concerne le changement des fenêtres de logements. »

Financer avant de percevoir les aides

Le premier frein donc reste financier. « Les aides sont versées à la fin des travaux, donc il faut avancer l’argent », rappelle Louis Mollard, vice-président de la Fnaim SMB et responsable des marchés locatifs.

Il souligne la difficulté pour des primo-accédants déjà très endettés ou pour des propriétaires âgés n’étant plus en capacité de souscrire un prêt pour financer ces travaux.

L’enquête de la Fnaim SMB classe ainsi le coût et la difficulté de financement en tête des obstacles. « Les ordres et contre-ordres concernant MaPrimeRénov’ et ses modalités d’attribution créent surtout du flou pour les particuliers. Ce qui a tendance à les décourager, voire à les désintéresser des avantages liés à une rénovation énergétique », déplore Raphaël Debernardi.

D’autant plus que les projets de rénovation en copropriété prennent du temps : entre le moment où le conseil syndical lance les discussions, que le syndic réalise des devis, que des bureaux d’études planchent sur la marche à suivre et enfin que le projet passe en assemblée générale, il peut s'écouler 18 à 36 mois.

Or, dans ce laps de temps, le budget accordé à MaPrimeRénov’ n’a cessé d’être revu à la baisse. Ainsi, des copropriétés ayant voté un budget ont tendance à retarder les travaux dans l’attente d’une meilleure visibilité concernant les aides.

Ce qui a des effets en cascade : « pour les copropriétés qui décalent leur chantier, cela va nécessiter d’actualiser les devis, ce qui augure certainement de hausses de prix », s'inquiète pour sa part Louis Mollard.

Les aléas de MaPrimeRénov’

Les craintes en matière de coût sont par ailleurs amplifiées par l’incertitude quant aux dispositifs d’aides publiques. Pour rappel, après une enveloppe de cinq milliards d’euros votée en 2024, le budget pour MaPrimeRénov’ avait été ramené à 3,4 milliards en 2025 et doit être du même montant pour 2026.

Mais surtout, les derniers mois ont été marqués par un fait inédit : la suspension du guichet MaPrimeRénov’. C’est-à-dire que l’été dernier, ainsi qu’au 1^er janvier 2026, il n’était plus possible de déposer de nouvelles demandes pour les particuliers.

Certes, les dispositifs spécifiques aux copropriétés n’ont pas été suspendus, mais les copropriétaires pouvant cumuler ces aides à des aides individuelles qui, elles, l’étaient, ont nécessairement freiné les projets de rénovation d’immeubles.

Pression réglementaire et valeur patrimoniale

Mais bien que les aides n’augmentent plus, voire diminuent, le contexte réglementaire, pour sa part, ne cesse d’être renforcé.

Depuis le 1^er janvier 2026, le DPE collectif par exemple est devenu obligatoire pour les copropriétés de moins de 50 lots.

Et, à partir du 1er janvier 2028, les logements classés F seront considérés comme indécents et ne pourront plus être loués (c’était déjà le cas des logements classés G depuis le 1er janvier 2025).

À plus long terme, les logements classés E ne pourront pas être remis en location en 2034. Or, en Haute-Savoie, 7 % des logements sont classés G, 11 % sont classés F et 24 % sont classés E selon les données de l’Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (Ademe).

Par ailleurs, certains copropriétaires haut-savoyards rechigneraient à lancer une rénovation, craignant qu’elle ne soit pas rentable, dans le sens où le coût des travaux ne couvrirait pas les économies d’énergie réalisées.

« Amortir le coût des travaux, c’est long », reconnaît Sébastien Cartier, président de la Fnaim Savoie Mont Blanc.

Néanmoins, il rappelle d’une part que les bureaux d’études parviennent à estimer les économies réalisées, et d’autre part que les économies d’énergie ne doivent pas être le seul argument. « Il est important de ne pas oublier la valeur patrimoniale des biens : un logement avec un mauvais DPE se vend moins bien, voire ne se vend pas, notamment parce que l’acquéreur potentiel ne sera pas suivi par la banque. »

Malheureusement, trop de copropriétés franchiraient donc le pas lorsque la façade est vraiment défraîchie… ou qu’il y a des fissures.

Entre contraintes réglementaires, recherche de confort et préservation de la valeur des biens, les copropriétaires haut-savoyards avancent donc avec pragmatisme.

Reste à savoir si le calendrier légal et la stabilité des aides permettront d’accélérer le rythme des chantiers dans les prochaines années.