Répartition des charges de copropriété : quelles anomalies détecter

Les anomalies dans la répartition des charges en copropriété peuvent notamment être identifiées en comparant des lots similaires, afin de vérifier si des différences de tantièmes apparaissent.

Les charges dites générales réglées par les copropriétaires sont réparties entre eux en fonction de quotes-parts définies par le règlement de copropriété. Une répartition parfois source d’erreur.

En copropriété, les charges générales correspondent aux dépenses engagées pour conserver, entretenir et administrer l’immeuble. Les copropriétaires y contribuent à hauteur de leur quote-part de parties communes.

Celle-ci doit être proportionnelle à la valeur relative de la partie privative comprise dans leur lot. Une valeur déterminée au moment de l’établissement de la copropriété, qui doit elle-même tenir compte de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation (art. 5 de la loi du 10.7.65).

Il y a anomalie lorsque…

1) La comparaison entre des lots similaires fait apparaître des différences de tantièmes sensibles. Exemple : entre deux lots de même nature, de même superficie et de même volume, situés au même étage, et que l’écart des tantièmes de charges est de plus de 5 %. Il faut examiner la situation de plus près et se demander si le rédacteur du règlement de copropriété a pu commettre des erreurs ou méconnaître les critères énoncés par les articles 10 et 5.

2) Des appartements de même superficie et de même volume ont des tantièmes identiques, quel que soit l’étage, ce qui laisse soupçonner un non-respect du critère de « situation » (vue et ensoleillement) ; de même que des appartements disposant de tantièmes identiques, qu’ils bénéficient ou non d’un balcon, d’une terrasse ou d’un jardin… laissent supposer des critères de « consistance » non pris en compte.

3) Des annexions, autorisées ou non, de parties communes (couloirs, paliers, parkings, combles, etc.) ont eu lieu au fil des ans, sans pour autant engendrer une mise à jour du règlement de copropriété. Une régularisation peut être effectuée en assemblée générale (à la double majorité de l’article 26 de la loi de 1965). Si elle conclut à une cession en bonne et due forme de la partie annexée, les tantièmes des « acquéreurs » vont augmenter, entraînant une minoration de charges pour les autres copropriétaires. Parfois, la régularisation de l’annexion ne donnera pas lieu à une cession de partie commune, mais entraînera une modification de la répartition des charges. Exemple : l’attribution d’un droit de jouissance privative sur une partie commune (comme un jardin commun annexé par un lot du rez-de-chaussée) au profit d’un copropriétaire peut être accordée, moyennant la création de nouveaux tantièmes de charges (mais non de tantièmes de propriété) attachés au lot du copropriétaire concerné.