De plus en plus de copropriétés sont intéressées à installer dans les parties communes un équipement de vidéoprotection. Cette situation s’explique principalement par l’augmentation importante des cambriolages dans les logements et des vols ou actes de vandalisme dans les parkings ou les halls d’entrée. Néanmoins, pour que ce système puisse valablement être utilisé, il est important que le syndicat des copropriétaires respecte des impératifs légaux et administratifs qui vont au-delà des dispositions de la loi sur la copropriété. Il est à noter que le terme de « vidéosurveillance » communément utilisé a été remplacé par celui de « vidéoprotection ». Nous allons donc, dans un premier temps, rappeler les impératifs légaux et administratifs pour pouvoir poser dans les copropriétés une vidéoprotection et ensuite préciser les éléments à retenir pour choisir utilement la société qui installera ce dispositif.
I. OBLIGATIONS LÉGALES ET ADMINISTRATIVES POUR L’INSTALLATION D’UN SYSTÈME DE VIDÉOPROTECTION DANS LES COPROPRIÉTÉS L’installation d’un système de vidéoprotection, l’accès aux images et leur diffusion sont encadrés. Au sein de la copropriété tout d’abord : les copropriétaires doivent se prononcer sur le principe de l’installation et les personnes habilitées à visualiser ces images (A). Mais les autorisations en assemblée générale ne sont pas suffisantes : l’installation doit répondre à certaines exigences pour que l’exploitation du système soit efficace et dans certains cas, des déclarations et autorisations administratives sont nécessaires (B). A. Vote obligatoire du syndicat des copropriétaires
1. Pour équiper l’immeuble d’une vidéoprotection L’installation d’une vidéoprotection dans une copropriété suppose un consentement préalable des copropriétaires qui doit être acquis au cours d’une assemblée générale. La jurisprudence a en effet précisé que le recours à la vidéoprotection ne saurait être qualifié d’administration courante et ne revêt pas un caractère d’urgence de telle sorte que le syndic ne peut pas s’affranchir du vote du syndicat pour la mettre en place. Le vote des copropriétaires en assemblée générale pour installer la vidéoprotection est donc indispensable, même si ce n’est qu’un seul copropriétaire qui souhaite l’installer dans son lot privatif dès qu’elle impacte les parties communes. L’ancien n de l’article 25 de la loi de 1965 disposait que « les travaux portant sur les parties communes et destinés à prévenir les atteintes aux personnes et aux biens » relevaient de la majorité absolue. Ce texte a été abrogé par la loi ALUR, et il est désormais prévu par l’article 24, a, que « les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité physique des occupants doivent être votés à la majorité simple ».(article 24II a) de la loi du 10 juillet 1965). Lors de l’assemblée générale, le projet doit être présenté dans son ensemble. A souligner que selon la jurisprudence, si l’installation d’une vidéoprotection dans la copropriété porte atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives, elle doit être votée à l’unanimité des copropriétaires.
2. Pour décider de l’accès aux images et de leur transmission Il faut également mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale une résolution afin que les copropriétaires se prononcent sur les personnes compétentes pour visualiser les images : conseil syndical, syndic, gardien. Cette décision se prend également à la majorité de l’article 24. L’accès aux images ne doit pas servir à contrôler les entrées et sorties des résidents de l’immeuble mais uniquement à comprendre et vérifier ce qui se passe en cas d’acte de vandalisme, de dégradation ou d’agression. L’assemblée générale doit donc définir qui peut intervenir sur les enregistrements et dans quelles conditions : quand et comment il le fait. De plus, lorsque « des circonstances faisant redouter la commission d’atteinte aux biens ou aux personnes », une convention peut être conclue entre le Préfet et le syndicat de copropriétaires pour que soit transmises de manière occasionnelle et en temps réel à la Police et à la Gendarmerie des images enregistrées. Cette disposition résulte de l’article L.126-1-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH). Cette convention est conclue pour une durée d’un an renouvelable par reconduction expresse.
Attention : l’autorisation de transmission des images doit être autorisée en assemblée générale à la même majorité que celles évoquées précédemment (article 25 m) de la loi du 10 juillet 1965). Si l’autorisation de transmission des images n’a été votée : elle peut malgré tout intervenir sur réquisition judiciaire dans le cadre d’une enquête de police judiciaire ou sur demande d’un magistrat. Si le système de surveillance est amené à filmer les employés qui travaillent dans la copropriété ; ils devront en être obligatoirement informés et cela devra être inclus dans leur contrat de travail. Il ne sera pas possible d’utiliser les images de la vidéoprotection pour évaluer leur travail. La durée de conservation des images ne peut pas dépasser un mois. Quant à la répartition des coûts liés à son achat, son installation, sa maintenance ou encore sa consommation électrique, il n’existe pas de texte législatif, ni de jurisprudence précisant si l’installation d’une vidéoprotection relève du critère de l’utilité ou bien de la répartition en charges communes générales. Néanmoins dans un arrêt de la Cour d’Appel de Paris de 2004, il a été jugé que l’installation d’un système de vidéoprotection même limité aux places de stationnement, bénéficie à l’ensemble des copropriétaires de la résidence. Ce système entre bien dans le cadre de la sécurité générale de l’ensemble immobilier et est ainsi considéré comme une charge commune générale à l’ensemble des copropriétaires. En revanche, on peut considérer que si l’installation de la vidéoprotection ne sert exclusivement qu’un bâtiment, sans intéresser de manière directe ou indirecte les autres copropriétaires, dans ce cas c’est le critère de l’utilité qui devra être retenu : donc seuls les copropriétaires concernés le prennent en charge. Après avoir éclairci les conditions au sein de la copropriété pour installer un système de vidéoprotection, il est nécessaire de se pencher sur la question de l’accès aux images et aux différentes règles qui entourent la diffusion de ces images. B. Respect des modalités administratives La particularité de l’installation de la vidéoprotection est qu’elle filme des personnes extérieures à la copropriété. Le vote en assemblée générale n’est donc pas suffisant pour rendre opposable aux tiers ce type d’équipement. Il est donc nécessaire de respecter des impératifs administratifs et légaux, à défaut desquels, au-delà du fait que la responsabilité du syndicat des copropriétaires pourra être engagée, les images filmées ne pourront être utilisées à l’encontre de la personne filmée qui aurait commis une infraction. C’est ainsi qu’une double obligation pèse sur le syndicat des copropriétaires.
1. Informer les personnes filmées Les personnes filmées dans un espace public doivent être informées, au moyen de panneaux affichés en permanence, de façon visible, dans les lieux concernés, et doivent être compréhensibles par tous les publics. Ils doivent à minima comporter, outre un pictogramme représentant une caméra qui indique que le lieu est placé sous vidéoprotection :
• les finalités du traitement installé ;
• la durée de conservation des images ;
• le nom ou la qualité et le numéro de téléphone du responsable/ du délégué à la protection des données (DPO) ;
• l’existence de droits « Informatique et libertés » ;
• le droit d’introduire une réclamation auprès de la Commission nationale de l’informatique et des libertés (CNIL), en précisant ses coordonnées. Afin que les panneaux affichés restent lisibles, l’intégralité des informations qui doit être portée à la connaissance du public peut l’être par d’autres moyens, notamment par le biais d’un site internet.
Ces autres informations sont, notamment :
• la base légale du traitement ;
• les destinataires des données personnelles, y compris ceux établis en dehors de l’UE ;
• enfin, s’il y en a, les informations complémentaires qui doivent être portées à l’attention de la personne (prise de décision automatisée, profilage, etc.). Ces informations sont prévues par l’article 13 du RGPD et l’article 104 de la loi « Informatique et Libertés ».
2. Déclaration ou autorisation à obtenir Le syndicat doit dans certains cas, se manifester auprès de la CNIL. La déclaration auprès de la CNIL est nécessaire uniquement si les images sont enregistrées ou si elles « permettent d’identifier, directement ou indirectement, des personnes physiques ». Dans ce cas, la déclaration doit être effectuée au nom du syndicat des copropriétaires par le syndic préalablement à leur installation. Voici un lien permettant d’effectuer la déclaration de votre dispositif de vidéoprotection dans un lieu non ouvert au public à la CNIL : https://www.cnil.fr/fr/videosurveillan ce-comment-declarer. De plus, lorsque le système permet la « captation et l’enregistrement d’images » dans des lieux ouverts au public, ou sur la voie publique, la copropriété devra impérativement obtenir une autorisation délivrée par le Préfet, après réception de l’avis consultatif de la commission départementale de vidéoprotection présidée par un magistrat (article L.251-4 du Code de la Sécurité Intérieure). Par exemple, si les caméras filment un lieu accessible à toute personne (hall d’entrée avec porte sans digicode ni interphone par exemple ou s’il y a des locaux commerciaux), le dispositif doit faire l’objet d’une demande d’autorisation auprès du Préfet du département car les lieux sont considérés comme ouverts au public.
II. SPÉCIFICITÉ DE L’INSTALLATION D’UN SYSTÈME DE VIDÉOSURVEILLANCE
A. Comment bien choisir son matériel ? Décider d’installer un système de vidéosurveillance est une étape, choisir le dispositif en est une autre. Les fabricants de systèmes de vidéoprotection sont nombreux et n’apportent pas forcément de conseils sur les modèles adéquats pour filmer dans les parties communes d’immeubles en copropriété. Le choix de la caméra va être fonction des besoins du syndicat de copropriétaires. Ce dernier doit donc déterminer quel type de caméra sera la plus adaptée à ses besoins et à la configuration des lieux à sécuriser. Voici une liste non exhaustive d’éléments à prendre en considération dans l’infrastructure de surveillance. Les caméras doivent être branchées et transmettre l’information sur un ordinateur qui doit être localisé dans un endroit sécurisé et de préférence, dans l’appartement d’un membre du Conseil syndical. Par ailleurs, il est important de vérifier si l’installateur est titulaire de la certification AFNOR CNPP. En effet, si cela n’a aucun intérêt lorsqu’une vidéoprotection est installée dans une copropriété fermée, cela peut en revanche être intéressant lorsqu’il est nécessaire d’obtenir une autorisation préfectorale dans le cas d’une copropriété ouverte. Et pour cause, une telle certification permet d’alléger le dossier de demande d’autorisation adressé au préfet. La certification n’est pas obligatoire, mais elle reste un gage de qualité technique. Un arrêté du 5 janvier 2011 a fixé les conditions de certification des installations de systèmes de vidéoprotection. Ainsi, si le syndicat de copropriétaires choisit un installateur certifié, ce dernier lui fournira une attestation préalable de conformité à joindre au document CERFA dans lequel il s’engagera à réaliser une installation conforme aux normes techniques définies par l’arrêté du 3 août 2007. À défaut de certification, l’installateur devra compléter le questionnaire technique annexé à la notice associée au CERFA qui permettra aux services de la préfecture de vérifier la conformité des installations envisagées aux normes posées par l’arrêté de 2007.
B. Quelles alternatives ? A défaut d’installer une vraie caméra, le syndicat des copropriétaires peut envisager de mettre en place une caméra factice qui peut être dissuasive. En principe, dans la mesure où elle porte atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble ou des parties communes, son installation devrait être autorisée en assemblée générale à la majorité de l’article 25 (ou éventuellement en deuxième lecture à la majorité de l’article 24). Toutefois si elle est installée sans autorisation et que des copropriétaires se plaignent il ne sera pas compliqué de la désinstaller. Pour autant, pour plus de réalisme il est conseillé d’apposer une pancarte ou un autocollant dissuasif indiquant expressément de l’existence d’un dispositif de vidéosurveillance même si celui-ci est inexistant. Par ailleurs, dans une telle situation, il ne faut pas oublier de changer les piles de ladite caméra si la lumière fait partie du concept !
C. Que filmer ? Le principe est que les caméras doivent servir à filmer les espaces communs, à des fins de sécurité des biens et des personnes. Les caméras ne peuvent pas filmer les portes des appartements ni les balcons, terrasses ou fenêtres des appartements ou tout autre partie privative. Elles peuvent filmer les espaces communs comme le parking, le hall d’entrée, les portes d’ascenseur, les espaces communs intérieurs ou extérieurs comme le jardin, le local vélos ou poussette. Les images ne peuvent pas être conservées plus d’un mois. Dans la mesure du possible, il faut faire en sorte de cacher les zones publiques pour ne pas enregistrer ce qu’il s’y passe et ainsi ne pas être concerné par la loi Pasqua du 21 janvier 1995 relative à la vidéo surveillance dans les lieux publics et ouverts au public.
CONCLUSION Installer des caméras de vidéoprotection en copropriété requiert un certain nombre de formalités et de modalités prévues par les lois sur la protection des données et de la vie privée.