Une faillite, un détournement de fonds peuvent se produire au sein d’un cabinet de syndic, et voilà les fonds versés par les copropriétaires envolés ! Chaque trimestre, les syndics appellent des fonds pour payer les fournisseurs de l’immeuble et financer les travaux. « Les sommes en jeu peuvent être très importantes, notamment en cas de travaux de rénovation énergétique », rappelle Pierre-Edouard Lagraulet, avocat au barreau de Paris, associé au sein du cabinet Lagraulet-De Plater.
Ce type d’événement peut donc causer de gros dégâts. Les deux grandes fédérations représentant les syndics, la Fédération nationale de l’immobilier et l’Union des syndicats de l’immobilier, assurent que cela reste exceptionnel, mais ne fournissent pas de chiffres dans ce domaine. « Même peu nombreuses, ces situations peuvent aboutir à des situations catastrophiques pour les copropriétaires », s’alarme Emile Hagège, directeur général de l’Association des responsables de copropriété.
Dernier exemple en date, la liquidation du cabinet L’Immeuble, à Toulouse, spécialisé dans l’investissement immobilier, mais aussi gestionnaire de copropriétés. Intervenue début 2024, cette faillite toucherait 650 créanciers, selon un expert en assurance proche du dossier et qui souhaite rester anonyme. « Attention, une copropriété dans son ensemble est considérée comme un seul créancier. Cela concerne donc beaucoup plus de personnes en réalité », précise l’expert. L’Association des propriétaires et copropriétaires de Haute-Garonne indique, pour sa part, que l’activité de syndic n’est pas encore officiellement liquidée, mais ignore si ce dernier fonctionne encore.
Surveiller plusieurs fois par an
En théorie, les copropriétaires sont protégés contre ce type de risque. Pour exercer leur métier, la loi Hoguet de janvier 1970, qui régit la profession, impose aux professionnels de l’immobilier, dont font partie les syndics, de souscrire une assurance professionnelle en responsabilité civile pour couvrir des erreurs dans leur gestion. Ils doivent également souscrire une assurance qui garantit les fonds déposés par les copropriétaires en cas de détournement. Les syndics bénévoles ne sont pas soumis à ce type d’obligations, mais ils doivent être copropriétaires afin que leur bien immobilier serve de garantie.
Il existe trois caisses de garantie principale pour les syndics professionnels : Galian, la Compagnie européenne de garanties et cautions (CEGC, groupe BPCE) et Socaf. « D’autres compagnies d’assurances peuvent intervenir ponctuellement, mais cela n’est pas leur cœur de métier », indique Alain Ledemay, directeur général de Galian, qui assure notamment le plus gros gestionnaire de biens, Foncia. Cependant, en cas de problème, pour que la caisse de garantie intervienne, il faut que la dette soit « certaine, liquide et exigible ».
Il faut donc que le conseil syndical ou les copropriétaires surveillent régulièrement et au moins plusieurs fois par an le compte en banque de l’immeuble et gardent tous les justificatifs nécessaires. « Mais, en général, quand le syndic prépare son départ aux Bahamas, il ne transmet pas les informations bancaires et comptables montrant les prélèvements sur le compte de l’immeuble », ironise Emile Hagège.
Et lorsque les copropriétaires disposent de ces éléments, pour qu’ils soient indemnisés à hauteur de leurs dépôts, il faut que la garantie souscrite par le syndic soit assez élevée. En effet, les syndics doivent déclarer le maximum de fonds détenus sur leurs comptes pour souscrire une assurance en fonction de ce chiffre. Mais ce dernier est déclaratif : les syndics ont parfois tendance à le minimiser pour diminuer le montant de la prime.
Caisse de garantie hors de France
Dans certains cas, les immeubles se rendent compte que leur syndic n’est plus assuré et que leurs fonds ne sont pas protégés. Les caisses de garantie effectuent des audits réguliers et si elles se rendent compte que le syndic ne respecte pas ses obligations, elles lui retirent la garantie. En théorie, le syndic n’a plus le droit d’exercer, mais tous ne cessent pas leur activité et les copropriétés ne sont pas au courant de la situation. Certes, la caisse de garantie doit diffuser l’information dans un journal local et dans des bulletins officiels, mais elle ne prévient pas les copropriétaires individuellement.
Les copropriétaires qui ont un doute sur la gestion de leur syndic ne doivent pas hésiter à appeler la caisse de garantie dont le nom et les coordonnées figurent sur le contrat de syndic proposé en assemblée générale.
Enfin, si les garanties fonctionnent en cas de détournement de fonds, de malversation, elles n’interviennent pas automatiquement en cas de faillite. « En principe, les copropriétaires retrouvent leurs fonds sur le compte en banque au nom de la copropriété, bien séparé de celui du syndic, et si ce n’était pas le cas, le garant jouerait son rôle », indique Anne Sallé-Mongauze, directrice générale de la CEGC.
Depuis la loi relative à l’accès au logement et à un urbanisme rénové (ALUR) de 2014, les fonds des immeubles sont obligatoirement versés sur un compte « séparé » au nom de la copropriété. Avant cette date, ils étaient souvent déposés sur le compte unique du syndic qui réallouait ensuite les fonds entre les différents immeubles. Pour autant, la plupart du temps, en cas de faillite, les fonds ont été utilisés à autre chose et les documents le prouvant ont été détruits. « Les copropriétaires ne récupèrent généralement pas grand-chose même en déclarant leur créance au liquidateur », regrette Emile Hagège.
Enfin, reste à espérer que la caisse de garantie du syndic n’a pas son siège social installé hors de France, car, dans ce cas, les chances de récupérer les fonds sont encore plus minces.